Quel type d’investissement immobilier choisir ?

Entre plusieurs possibilités, le meilleur investissement immobilier est celui qui va garantir la réussite de votre projet par sa rentabilité. Et l’un des critères fondamentaux, en ce sens, reste l’emplacement géographique du bien – paramètre qui détermine aussi bien son rendement que l’accès à des aides à l’acquisition. Découvrez quels sont les critères pour bien choisir un investissement immobilier.

Quels sont les différents types d'investissement immobilier ?

Parmi les différentes possibilités qui s’offrent à vous, vous pouvez opter pour :

· L’investissement immobilier en direct. Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir, d’un appartement, d’une maison, d’un emplacement de parking ou encore d’un stockage (cave, box), vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien et le mettez en location.

· L’investissement en résidence services. Résidences étudiants, résidences seniors : ces résidences sont composées d’un ensemble de logements (généralement du T1 au T3) complété par des espaces collectifs (restaurant, salon, salle de sport…). Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire, qui prend en charge l’ensemble des formalités locatives. Il s’agit donc d’une forme d’investissement indirect ou intermédié.

· L’investissement financier dans l’immobilier. Foncières cotées, unités de compte dans les contrats d’assurance-vie : il est aussi possible d’investir dans la pierre en achetant des actions en bourse ou des parts de véhicules financiers non cotés. D’une certaine manière, on peut également classer dans cette catégorie l’investissement immobilier en pierre-papier à travers les SCI, SCPI et OPCI. Un bon moyen de mutualiser le risque en achetant une fraction d’un patrimoine immobilier diversifié.

Ces différentes formes d’investissements peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux tels que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, le déficit foncier dans l’ancien… Il est aussi possible d’opter pour un schéma d’acquisition spécifique, par exemple en utilisant le démembrement de propriété.

Quels sont les meilleurs investissements dans l'immobilier ?

Vous envisagez de réaliser un placement immobilier et vous vous demandez ce qui est le plus rentable en immobilier ? Pour cela, vous devez calculer la rentabilité locative de votre investissement en suivant le mode de calcul détaillé dans cet article. Les facteurs qui influent sur le rendement locatif sont notamment le prix d’achat et le niveau des loyers. Par exemple, une place de parking peut procurer une rentabilité élevée car son prix d’achat est relativement faible en comparaison des loyers facturés.

Comment choisir un investissement immobilier ?

Dans le choix d’un bien immobilier, l’affect entre souvent en ligne de compte. C’est important lorsqu’il s’agit d’acquérir une résidence principale. Quand on choisit un investissement immobilier locatif, les seuls critères valables sont forcément objectifs. Il faut prendre en compte notamment :

· La situation géographique du bien, qui détermine sa rentabilité locative, l’évolution de sa valeur et l’accès à certaines aides à l’acquisition.

· L’aspect financier, qui recouvre le prix d’achat, les éventuels travaux à réaliser dans le bien avant de le louer, le montant du loyer qu’il sera possible de fixer, les charges de la résidence, les impôts locaux et les avantages fiscaux disponibles.

Tels sont les deux grands critères à prendre en compte pour choisir un investissement immobilier rentable.

Pourquoi l’emplacement est-il si important au moment de choisir un investissement immobilier ?

Parce que c’est la situation géographique du bien immobilier qui détermine sa valeur, son potentiel locatif et son rendement. Par définition, choisir un investissement immobilier revient à porter son dévolu sur un logement pour lequel il sera facile de trouver des locataires, et qui ne risque pas de subir des périodes de vacance locative. Cela suppose de privilégier un bien dans une zone « tendue », où la demande locative est plus forte que l’offre. Qui dit demande forte en matière de location, dit aussi loyers plus élevés : c’est une chance de rentabiliser plus rapidement votre investissement locatif.

Ces zones tendues correspondent aux grandes agglomérations et aux secteurs géographiques les plus peuplés (région parisienne, grandes villes, Côte d’Azur…). Là encore, un critère essentiel puisqu’il faut pouvoir compter sur un « vivier » de locataires aussi important que possible – en prenant soin de consulter le dossier INSEE de la commune ciblée pour s’assurer que son évolution démographique est positive.

Il faut aussi s’intéresser au dynamisme économique de la région et prendre en compte le nombre d’emplois, la présence de grandes entreprises (pourvoyeuses de postes), le PIB par habitant, le taux de chômage, etc. Tout ce qui permet d’affirmer que cette zone continuera de se développer à l’avenir, ce qui garantira la hausse progressive de la valeur de votre investissement.

Enfin, il faut noter que les dispositifs de défiscalisation de type Pinel sont attribués sur la base de critères géographiques. Leur accessibilité dépend de la zone sélectionnée. En l’occurrence, pour bénéficier de la réduction Pinel, il faut choisir un investissement immobilier en zone A, A bis ou B1.

Pourquoi tenir compte de l’aspect financier de son projet ?

L’aspect financier de votre projet de location n’est pas à négliger au moment de choisir un investissement immobilier : c’est lui qui détermine la rentabilité nette (voire nette-nette) de votre projet. Il s’agit de prendre en compte :

· Le prix d’achat, car si le bien choisi est situé dans une gamme de prix trop haute, sa rentabilité locative en sera fortement impactée. C’est le cas, par exemple, de Paris intra-muros. Cette situation peut aussi se présenter si vous achetez un appartement dans une résidence très haut de gamme avec des prestations onéreuses.

· Les frais annexes, notamment ceux relatifs au crédit immobilier et aux frais de notaire.

· Le montant maximal du loyer, sachant que certaines zones expérimentent des dispositifs d’encadrement des loyers.

· Le montant des impôts locaux, notamment la taxe foncière qu’il faut ajouter à vos frais annuels.

· Les avantages fiscaux, dont vous pouvez bénéficier dans le cadre de votre acquisition (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, etc.).

En suivant ces critères objectifs de près, vous serez en mesure de réussir votre projet d’investissement immobilier. Votre placement vous accompagnera sur le long terme : mieux vaut prendre le temps de la réflexion avant de faire votre choix ! N'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers experts.