Investissement locatif : les avantages de la loi Pinel

Au fil du temps, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place par le législateur afin d’encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues, c’est-à-dire les endroits où la demande locative est forte mais l’offre de logement déficitaire. Le dispositif Pinel en fait partie. Il ouvre droit, depuis 2014, à des avantages fiscaux sous réserve de respecter certains critères liés au locataire et à la location. A la fois souple et attractif, ce dispositif de défiscalisation a suscité l’intérêt des investisseurs dès sa mise en place. Découvrez les raisons de ce succès mérité.

Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

Les courtiers et, plus généralement, les professionnels de l’immobilier observent un regain d’intérêt pour le dispositif Pinel. D’après un sondage réalisé par OpinionWay pour Selexium fin 2021, deux tiers (66 %) des Français connaissent cette loi de défiscalisation. La loi Pinel est particulièrement connue en Île-de-France, où 76 % des répondants déclarent connaître le dispositif. Un haut niveau de notoriété qui s’explique notamment par le fait que le parc immobilier est particulièrement dense dans cette région. De façon globale, plus d’un Français sur dix (11 %) estime que la crise sanitaire a renforcé son intérêt pour l’investissement immobilier.

Cet engouement s’explique notamment par les multiples avantages que présente la loi Pinel :

• Une fiscalité attractive
• La possibilité de louer aux ascendants/descendants
• Un zonage favorable aux investisseurs
• Une grande facilité de mise en location
• Une certaine flexibilité pour l’investisseur
• Une forte valeur patrimoniale en loi Pinel
• La qualité et la sérénité de l’immobilier neuf
• La possibilité d’investir à crédit

Dans cet article, découvrez en détail chacun des avantages de la loi Pinel. Vous êtes prêt à investir ? Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’achat d’appartement neuf Pinel.

Une réduction d’impôt attractive en loi Pinel

Le taux de réduction d’impôt Pinel varie selon la durée de l'engagement de location. Concernant les appartements neufs acquis en France métropolitaine et loués selon les conditions requises par la loi Pinel, l’avantage fiscal atteint en 2023 :

• 10,5 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 6 ans
• 15 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 9 ans
• 17,5 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 12 ans

L'avantage fiscal Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d'impôt évolueront en 2024 :

• De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
• De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
• De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

Par ailleurs, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements introduit un dispositif Pinel Plus. Dans ce cadre, les logements neufs les plus performants sur le plan environnemental et répondant à certains critères de qualité, ainsi que ceux situés dans les zones QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville), conservent les mêmes taux Pinel qu’en 2022.

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an). Le plafonnement global des avantages fiscaux concerne en effet l’ensemble des réductions d’impôt, crédits d’impôt et déductions du revenu imposable.

Toutefois, le dispositif Pinel autorise le déficit foncier (charges supérieures aux revenus locatifs). Les investisseurs en loi Pinel peuvent ainsi afficher un déficit foncier les premières années, si les conditions sont réunies. C’est un autre avantage de la loi Pinel : cela permet d'accroître la réduction d'impôt, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales.

La possibilité de louer aux ascendants/descendants

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel offre la possibilité de louer le logement acquis à un membre de votre famille. Il peut s’agir d’une personne ascendante (parent, grand-parent…) ou descendante directe de votre famille (enfant, petit-enfant...).

Cependant, plusieurs conditions sont à respecter pour en bénéficier. D’abord, il doit répondre aux mêmes conditions d’éligibilité qu’un locataire ordinaire en loi Pinel. Ensuite, il ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal. Enfin, il ne peut percevoir aucune aide au logement attribuée par la Caisse d’allocations familiales (APL, ALS…).

Un zonage Pinel favorable aux investisseurs

Le nouveau zonage établi pour les programmes éligibles à la loi Pinel vise les zones géographiques dites « tendues ». Pour rappel, il est possible de réaliser un investissement Pinel dans les zones A bis, A et B1 du dispositif (agglomération parisienne, grandes métropoles, secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d'Azur). Les zones de la loi Pinel excluent désormais les zones B2 et C, qui correspondent principalement aux villes moyennes ainsi qu’aux zones rurales.

Autrement dit, le dispositif Pinel est accessible dans les zones où la demande locative est la plus forte et l’offre de logements insuffisante. Pour l’investisseur, c’est donc l’opportunité de louer facilement. Pour en savoir plus sur les parties du territoire éligibles à la défiscalisation, lisez notre article consacré aux zones de la loi Pinel.

Une facilité de mise en location

En loi Pinel, le plafonnement des loyers en garantit un compétitif et donc attractif auprès des locataires. Là encore, c’est la perspective pour l’investisseur d’une location rapide et sans souci. Pour savoir comment calculer le plafond de loyer en loi Pinel, il vous suffit de vous reporter à notre article dédié.

La flexibilité de la loi Pinel pour l’investisseur

Au terme de la réduction Pinel, l'investisseur peut disposer de son bien immobilier comme il l'entend. Il peut notamment bénéficier d'un revenu locatif – idéal en complément d'une pension de retraite – ou vendre le logement avec une perspective de plus-value immobilière. Il peut également choisir d’utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire.

Une forte valeur patrimoniale en loi Pinel

Avec le dispositif Pinel, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier plus facilement. En effet, vous pouvez investir à crédit, tout en bénéficiant de plusieurs avantages financiers qui réduisent l'écart de coût entre l'immobilier neuf et l'ancien : déductions fiscales, frais de notaire réduits (2 % à 3 % du prix d'achat, contre 7 % à 8 % dans l'ancien), exonération d'une partie de la taxe foncière les deux premières années (dans certaines communes)...

Ajoutés aux revenus locatifs générés par la mise en location, ces avantages contribuent à réduire le coût de l'investissement Pinel pendant la durée d'engagement.

La qualité et la sérénité de l’immobilier neuf

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l'investisseur peut acheter un logement neuf situé dans une commune éligible. Un achat qui est gage de sécurité, en raison des nombreux atouts du neuf :

• Une consommation énergétique maîtrisée, grâce à une construction conçue dans le respect de la réglementation thermique RT2012 et du label BBC (Bâtiment Basse Consommation). Les matériaux utilisés et la disposition favorisent une meilleure isolation et une plus grande luminosité, permettant ainsi de diminuer les besoins en énergie. Les équipements, comme le chauffage ou la climatisation, sont également moins énergivores. Cela garantit une consommation nettement inférieure à celle que l'on retrouve dans l'immobilier ancien.
   
• Une assurance construction valable 10 ans. Cette assurance, également connue sous le nom de garantie décennale, apporte à l’acquéreur la certitude que, pendant une période de 10 ans à compter de la réception des travaux, l’ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à son utilisation seront garantis.

La possibilité d’investir à crédit

Vous pouvez investir en loi Pinel en contractant un emprunt bancaire. En tant que propriétaire investisseur, vous allez encaisser des loyers chaque mois pendant toute la durée de la période d’engagement. Cette forte visibilité sur les revenus locatifs est appréciée des banques et il est même parfois possible d’obtenir un financement sans apport personnel.

Une fois l’emprunt remboursé, vous disposez d’un bien qui continuera de générer des revenus. Idéal pour compenser la perte de revenus au moment de la retraite, ou financer le loyer de son enfant étudiant par exemple.

La loi Pinel est un véritable « couteau suisse » qui s’adapte à de nombreux objectifs patrimoniaux.

Quelles sont les origines de la loi Pinel ?

La loi de défiscalisation Pinel est un dispositif mis en place par la ministre Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot en qualité de ministre du Logement. Ainsi, le dispositif Pinel remplace, depuis le 1^er septembre 2014, le dispositif Duflot.

Il vise à stimuler l’investissement des particuliers dans le secteur de l’immobilier, et notamment de l'immobilier neuf. Du point de vue des locataires, le dispositif Pinel poursuit deux objectifs principaux :

• Construire des logements dans les zones tendues, là où les difficultés d’accès au logement sont les plus marquées.
• Développer une offre de logements locatifs « intermédiaires » entre le marché locatif privé et le logement locatif social.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel ?

Outre la durée de l’engagement de location, plusieurs conditions sont à remplir pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :

• Des conditions liées au montant de l’acquisition. Il est possible de cumuler deux investissements immobiliers en loi Pinel par an, dans la limite des deux plafonds suivants : 300 000 € par foyer fiscal et par an, et 5 500 € par m² de surface habitable. Ainsi, pour un investissement dans l'immobilier neuf de 300 000 € en Pinel, il est possible de déduire jusqu'à 52 500 € sur 12 ans en 2023.
   
• Des conditions liées à la qualité de construction. Dans le cas d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), celui-ci doit respecter la RT 2012. Pour être éligibles à la loi Pinel, les logements neufs doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique. Les constructions nouvelles doivent ainsi respecter la RT2012 ou obtenir le label BBC 2005. Pour mémoire, ce label peut être délivré uniquement aux logements dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 1^er janvier 2013. S’agissant des bâtiments existants, deux solutions sont envisageables : soit le logement obtient le label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou le label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 », soit il respecte au moins deux exigences sur quatre éléments parmi ceux détaillés par l’arrêté du 5 mars 2012.
   
• Des conditions liées à la localisation du logement. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investisseur doit acheter un bien situé dans une zone éligible (grandes et moyennes agglomérations).
   
• Des conditions liées au locataire. Les revenus du locataire doivent respecter les plafonds réglementaires. Ces plafonds varient selon la zone géographique du bien, mais aussi selon la composition du foyer fiscal du locataire utilisant le logement comme résidence principale.
   
• Des conditions liées à la mise en location du logement. La mise en location doit débuter dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement. Par ailleurs, la durée d'engagement est modulable au cours de l'investissement.

Un engouement pour la loi Pinel qui devrait se poursuivre

Plusieurs changements ont impacté ce dispositif de défiscalisation depuis 2023. Pourtant, l’engouement pour le dispositif Pinel devrait se poursuivre si l’on en juge par les intentions des Français. En effet, lorsqu'on les interroge sur les raisons de leur intérêt pour l’investissement immobilier locatif en loi Pinel, les principales raisons évoquées sont :

• La constitution d’un patrimoine de qualité
• La création d’un complément de revenus en prévision de la retraite
• L’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt
• La possibilité de réaliser un placement financier
• Le moyen de diversifier leur patrimoine

La perspective de réduire leurs impôts n’est donc pas le seul et unique objectif des investisseurs en loi Pinel. Quelle que soit la nature des modifications à venir, la loi Pinel restera un investissement immobilier privilégié par les investisseurs.

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