Investir en loi Pinel : exemples et calcul de réduction d'impôt

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou réhabilité aux normes du neuf. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est une mesure fiscale destinée à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, principalement dans des zones où l’offre locative est insuffisante. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location du bien sous certaines conditions. 

La réduction d’impôt sur le revenu offerte par la loi Pinel est calculée sur le prix d’achat du bien immobilier, avec un plafond de 300 000 € par an. Cette réduction d’impôt est répartie sur la durée de l’engagement locatif, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Pinel soutient l’investissement dans des zones géographiques bien spécifiques. Ces zones, déterminées par l’État, correspondent à des secteurs où la demande en logements dépasse largement l’offre disponible. 

Enfin, le dispositif encourage la construction de logements écologiques et économes en énergie. Les biens immobiliers acquis dans le cadre du dispositif Pinel doivent répondre à des normes énergétiques strictes, ce qui garantit une meilleure performance énergétique du logement et contribue à la transition écologique.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel ?

En 2024, les taux de réduction d’impôt pour le dispositif ont été revus à la baisse de la manière suivante : 

La réduction d’impôt Pinel est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement des travaux et des 5, 8 ou 11 années suivantes selon que l’engagement de location est pris pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Attention, il existe un plafond à respecter. Au titre d’une même année d’imposition, il est ainsi possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour, au maximum, deux appartements neufs Pinel, acquis dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et dans la limite de 300 000 €.

Qui peut prétendre aux avantages fiscaux du dispositif Pinel ?

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel s’adressent aux personnes suivantes : 

• Les contribuables qui investissent dans un bien immobilier neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou ancien sous réserve de réhabilitation ;
• Ceux qui investissent dans des zones géographiques spécifiques définies par le gouvernement, où la demande locative est plus forte que l’offre ;
• Les contribuables qui s’engagent à louer le bien non meublé comme résidence principale du locataire pour une durée minimum de 6 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans ;
• Les propriétaires qui respectent les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Loi Pinel : quels sont les plafonds en 2024 ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, votre investissement doit respecter deux types de plafond : 

1. Le plafond de loyer ;
2. Le plafond de ressources du locataire.

Ces plafonds varient en fonction des zones géographiques décrétées par le dispositif : A, A bis, B1, B2 ou C.

Notez que les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer par m² selon les zones Pinel en 2024 sont les suivants : 

Exemples de calcul pour l’avantage fiscal Pinel

Voici deux exemples de calcul liés à la réduction d’impôt Pinel :

Exemple 1 :

Prenons l’exemple d’un logement acquis en 2024 pour un montant de 200 000 € et ayant une surface habitable de 40 m², soit un coût d’acquisition de 5 000 €/m². Le prix d’achat se situe bien sous le double plafond de 300 000 € et 5 500 €/m².

Vous choisissez de louer le bien pendant une durée de 9 ans et obtenez 12% de réduction d’impôt sur toute la durée de l’investissement.

Concrètement, vous allez déduire de vos impôts :

200 000 x 12 % = 24 000 € sur 9 ans soit environ 2 666 € par an.

Exemple 2 :

Prenons un autre exemple, celui de deux appartements acquis en 2024 pour une valeur de 150 000 € chacun. Chaque appartement a une surface habitable de 30 m², soit un prix/m² de 5 000 € inférieur au plafond légal de 5 500 €. Par ailleurs, le prix total d’acquisition ne dépasse pas le plafond de 300 000 €.

Vous visez la réduction d’impôt maximale et souhaitez prendre un engagement de location de 12 ans. Pour chaque appartement, vous allez défiscaliser :

150 000 x 14 % = 21 000 € par appartement et par an soit 1750 € par an et par appartement donc 3500 € par an au total pendant 12 ans.

Comment calculer la réduction d’impôt Pinel à partir de 2024 ?

Depuis le 31 décembre 2022, le calcul de la réduction d’impôt Pinel est devenu légèrement plus complexe, dans la mesure où d’autres critères entrent en ligne de compte pour déterminer le pourcentage de réduction d’impôt auquel vous avez droit :

• D’une part, la date d’investissement. Les taux de réduction d’impôt Pinel sont progressivement réduits en 2023 puis en 2024. Pour mémoire, c’est l’année d’achèvement des travaux qui marque le début de l’avantage fiscal Pinel ;
• D’autre part, le type de logement. La réduction progressive des taux Pinel concerne les logements classiques. Si l’investissement locatif Pinel concerne un logement répondant à certains critères de qualité, il sera toujours possible de bénéficier des taux de réduction d’impôt qui étaient en vigueur, pour le cas général, jusqu’à fin 2022. On parle alors de Pinel Plus.

Loi Pinel : critères de rentabilité et villes les plus rentables pour investir 

La rentabilité d’un investissement locatif Pinel repose sur plusieurs critères essentiels qui dépassent la simple réduction d’impôt. 

Pour déterminer si un investissement est rentable, il convient de prendre en compte la localisation du bien, le marché locatif de la zone, le prix d’achat, les perspectives de plus-value à la revente, ainsi que les coûts et charges liés à l’investissement. 

En France, certaines villes se distinguent par leur attractivité pour les investissements Pinel, grâce à un dynamisme économique et démographique, un marché immobilier porteur, et des rendements locatifs intéressants.

Les villes les plus rentables pour investir en loi Pinel sont les suivantes : 

• Bordeaux et sa métropole (zone B1) ;
• Lyon et sa périphérie (zone A) ;
• Nantes (zone B1) ;
• Toulouse (zone B1) ;
• Montpellier (zone A) ;
• Rennes (zone B1).

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre Guide Pinel. Retrouvez également la liste complète de nos programmes neufs éligibles à la loi Pinel.