Acheter un deuxième appartement pour louer

Si l’acquisition de la résidence principale représente une priorité pour de nombreux Français, ils sont également nombreux à réaliser un deuxième achat immobilier en vue d’effectuer un investissement locatif.

Pourquoi faire un deuxième achat immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent conduire à réaliser un deuxième achat immobilier.

Pour réaliser un investissement locatif en plus de sa résidence principale

Le premier achat immobilier correspond, le plus souvent, à l’acquisition de son chez-soi. Pourtant, au bout de quelques années, il est possible d’envisager un deuxième achat immobilier. C’est le cas, notamment, lorsque les revenus du ménage augmentent ou que le premier crédit immobilier est remboursé. Ce deuxième achat immobilier apparait alors comme un moyen de continuer à investir dans la pierre, mais différemment.

Pour diversifier son patrimoine immobilier 

Un deuxième achat immobilier peut être l’opportunité d’apporter une coloration nouvelle à son patrimoine immobilier. Appartement, maison, cave, parking, immobilier géré, entrepôt logistique, tertiaire, local commercial : il existe une multitude de formes d’investissement en immobilier. Si certains types d’investissements immobiliers peuvent être réalisés en direct par les particuliers, certaines classes d’actifs (bureaux, logistique, centres commerciaux, immobilier de santé…) sont plus aisément accessibles au travers de produits spécifiques tels que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Pour optimiser sa fiscalité

Vous avez réalisé un premier investissement locatif avec un dispositif de défiscalisation ? Cette défiscalisation arrive aujourd’hui à échéance et vous désirez optimiser votre fiscalité ? Un deuxième achat immobilier peut éventuellement constituer l’opportunité de générer de nouveaux déficits fonciers et de continuer à investir tout en maitrisant la fiscalité sur les revenus de votre patrimoine. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à en parler à votre expert-comptable.

Pour se constituer un complément de revenus

Un deuxième achat immobilier peut être un bon moyen de vous constituer un revenu complémentaire, notamment si vous projetez de partir bientôt à la retraite. L’immobilier locatif présente en effet la particularité de procurer des revenus connus à l’avance, stables dans le temps et versés mensuellement par le locataire.

Pour valoriser un capital

Réaliser un deuxième achat immobilier peut être une bonne opportunité si vous venez de percevoir une somme d’argent (prime versée par l’employeur, héritage, revente d’un autre bien…). La pierre a plutôt tendance à se valoriser dans le temps et permet, de cette manière, de valoriser un capital année après année.

Pour développer son patrimoine au sens large

Enfin, un deuxième achat immobilier est tout simplement un moyen de développer son patrimoine de deux manières différentes lorsque cet achat prend la forme d’un investissement locatif :

• D’une part, vous obtenez des loyers que vous pouvez ensuite réinvestir.
• D’autre part, vous pouvez espérer réaliser une plus-value au moment de la revente de votre deuxième achat immobilier.

Quel type d'appartement choisir pour votre deuxième achat immobilier ?

Airbnb, appartement meublé loué en LMNP : il existe une multitude de possibilités si vous envisagez un investissement locatif pour votre deuxième achat immobilier. Location de courte durée ou location de longue durée, stabilité des locataires, rentabilité : tous ces points ont leur importance et déterminent le type d’appartement que vous allez choisir.

Les critères de choix pour un deuxième achat immobilier sont notamment :

• La fiscalité
• Le type de location (nue ou meublée)
• Le type de bien (neuf ou ancien)
• La typologie (T1, T2, T3…)
• L’emplacement.

Deuxième achat immobilier pour louer : comment procéder ?

Pour réaliser un deuxième achat immobilier, il convient de suivre les étapes suivantes :

Étape 1 : le budget

Avant tout deuxième achat immobilier, il est indispensable d’identifier son budget et d’évaluer sa capacité d’emprunt, en cas d’achat à crédit. Si vous n’avez pas terminé de rembourser votre premier achat, il se peut que votre capacité d’emprunt soit limitée. Prenez rendez-vous avec un courtier en financement immobilier ou votre conseiller bancaire pour faire le point sur le montant que vous pouvez espérer emprunter en vue de votre deuxième achat immobilier.

Si vous envisagez d’injecter une part d’apport personnel – ce qui est vivement conseillé –, vous pouvez également faire le point sur le montant de vos liquidités disponibles.

Étape 2 : le cahier des charges

Prenez ensuite le temps de déterminer les caractéristiques de votre deuxième achat immobilier. Emplacement, niveau de gamme, prestations, superficie : vous devez anticiper les besoins des futurs locataires. Pensez également au rendement ! Si vous achetez trop cher, par exemple, la rentabilité locative de votre deuxième achat immobilier risque d'être dégradée.

Étape 3 : le début des recherches

Vient ensuite le moment de lancer vos recherches immobilières. Un deuxième achat immobilier en vue d'investir ne se déroule pas forcément de la même manière qu'un achat de résidence principale. Précisez l'objectif de votre achat à votre conseiller immobilier ou faites appel à un professionnel tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).

Étape 4 : le temps des formalités

Signer un compromis de vente, respecter les divers délais administratifs comme le droit de préemption, signer l’acte de vente : autant de démarches incontournables pour un premier comme pour un deuxième achat immobilier.

Investir dans le neuf pour louer facilement

Réaliser un deuxième achat immobilier dans le neuf permet de louer plus rapidement pour de nombreuses raisons :

• L’emplacement est choisi avec soin par le promoteur immobilier neuf
• Les prestations sont attractives (sécurité, domotique…)
• Les économies d’énergie sont généralement importantes par rapport à un bien ancien
• Le niveau de confort est élevé (apport en lumière naturelle, présence d’un espace extérieur…).

Comment procéder pour louer son bien ?

Deux options sont possibles pour louer son bien suite à un deuxième achat immobilier.

Gérer son bien locatif en totale autonomie

Si votre premier achat immobilier était déjà un investissement locatif, vous avez peut-être déjà l’habitude des formalités liées à la gestion locative. Cependant, il ne faut pas négliger le temps que tout cela va vous prendre. Publier une annonce, sélectionner un locataire, réaliser l’état des lieux d’entrée : avez-vous réellement la capacité de gérer deux appartements en même temps ? Prenez le temps de vous poser les bonnes questions.

Confier son bien en gestion locative à une agence spécialisée

Cela peut être une bonne alternative à la gestion en direct. Mais la gestion locative a un coût, il ne faut pas l’oublier ! À vous de peser le pour et le contre.

Comment déclarer un deuxième appartement ?

Vous pouvez être amené à déclarer plusieurs appartements. S’il s’agit d’une location LMNP et que vous avez déjà un numéro de Siret, il vous suffit de déclarer votre deuxième achat immobilier sur le portail de l’INPI. Rendez-vous dans le Menu « Entreprises », vous pourrez cliquer sur l’onglet « Déposer sa formalité de modification ou cessation d’entreprise ».  Pour en savoir plus, retrouvez notre article complet pour déclarer plusieurs appartements.

Vous avez un projet de deuxième achat immobilier ? N’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller VINCI Immobilier pour en parler.