Procédure de loyers impayés : comment faire ?

Vous êtes investisseur locatif ? Afin de rester serein même lorsqu’un imprévu se présente, découvrez quelle est la procédure à suivre en cas de loyers impayés.

Loyers impayés : quels sont les droits et devoirs du locataire ?

Lorsqu’il signe un contrat de location, le locataire s’engage à régler son loyer et ses charges à la date prévue sur le bail. Il existe cependant quelques exceptions à cette règle :

• S’il s’agit d’un logement insalubre. Le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de l’arrêté d’insalubrité ;
• Si le locataire donne son préavis de départ au propriétaire. En théorie, le locataire est redevable du loyer pendant toute la durée du préavis. Néanmoins, lorsque le logement est occupé par un autre locataire pendant la durée du préavis, le locataire peut échapper au règlement du loyer si et seulement s’il obtient au préalable l’accord du propriétaire ;
• Si le préavis est à l’initiative du propriétaire. Dans ce cas de figure, le locataire ne doit payer le loyer que pendant la durée effective d’occupation du logement.

Que faire en cas de difficultés de paiement du loyer ?

Si le locataire fait face à des difficultés passagères (perte d’emploi, dépense exceptionnelle et imprévue…), il peut éventuellement sursoir au paiement du loyer pendant une durée limitée.

En cas de difficultés de paiement, le locataire peut notamment tenter de trouver une solution amiable avec le propriétaire – qui peut lui proposer de mettre en place un échéancier de paiement pour la dette de loyer –, solliciter des aides sociales ou encore déposer un dossier de surendettement.

Loyers impayés : quels sont les droits et devoirs du propriétaire ?

De son côté, le propriétaire a également quelques obligations concernant le loyer. Il est ainsi tenu de préciser clairement le montant et les conditions de paiement du loyer dans le bail.

Le locataire a une obligation de paiement du loyer à son égard. Le propriétaire peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. En cas d’impayés, il peut donc entamer une procédure de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Toutefois, le propriétaire doit être à l’écoute de son locataire s’il rencontre des difficultés de paiement.

Quels sont les recours en cas de retard et de non-paiement des loyers ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit suivre différentes étapes :

• Le bailleur doit d’abord contacter son assurance loyers impayés ou faire appel à la caution du locataire, si elle existe ;
• Si ces démarches ne permettent pas d’aboutir à une solution satisfaisante, le propriétaire doit ensuite avertir la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou la Mutualité sociale agricole (MSA), si le locataire bénéficie d’une aide au logement ;
• Enfin, le propriétaire a la possibilité de demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Les étapes de résiliation du bail

La procédure de résiliation de bail – puis, le cas échéant, d’expulsion – n’est pas la même en fonction de la rédaction du bail :

• Si le contrat de location contient une clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail peut avoir lieu. La mise en œuvre de cette clause est cependant cantonnée à quelques cas limitativement énoncés par les textes : non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ; non-souscription d’une assurance des risques locatifs ; non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, débouchant sur des troubles de voisinage. Lorsque le propriétaire souhaite invoquer la clause résolutoire, il doit faire délivrer au locataire, par huissier, un commandement de payer ;
   
• En l’absence de clause résolutoire de plein droit, il est possible de mettre en œuvre la procédure dite de résiliation judiciaire. Concrètement, chacune des parties peut saisir le juge pour faire prononcer la résiliation du bail lorsqu’elle juge que l’autre partie n’honore pas ses obligations contractuelles. Le juge appréciera ensuite la nature des manquements mis en lumière ainsi que leur niveau de gravité. La jurisprudence a ainsi montré que les motifs suivants étaient de nature à justifier la résiliation du bail : le non-paiement des loyers ou leur paiement avec retard ; le non-respect de la destination des lieux ; l’absence de réaction du locataire aux injonctions du bailleur de ne plus avoir un chien dangereux dans le logement.

Quelles démarches en cas d’expulsion ?

L’expulsion du locataire est subordonnée à l’obtention d’un jugement de résiliation-expulsion. Elle nécessite par ailleurs l’intervention d’un huissier. Dès lors que la résiliation du bail a été prononcée, le locataire a le statut d’occupant sans droit ni titre. S’il reste dans le logement après la résiliation, il commet une faute qui est susceptible de le conduire à payer une indemnité d’occupation au bailleur.

Expulsion et trêve hivernale : quelles implications ?

La trêve hivernale est une mesure spécifique qui empêche l’exécution des décisions de justice qui prononcent l’expulsion des locataires. La trêve hivernale couvre la période qui s’étend du 30 octobre au 1^er avril en France métropolitaine. Si un propriétaire souhaite entamer une procédure de résiliation-expulsion, il a toujours la possibilité de le faire pendant la trêve hivernale mais l’expulsion du locataire ne sera possible qu’une fois la trêve terminée.

Les seules exceptions à la protection offerte par la trêve hivernale concernent :

• Les locataires d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril ;
• Les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions satisfaisantes (c’est-à-dire respectant l’unité et les besoins de leur famille).

Délais et coût de la procédure de loyers impayés

Il convient de prendre en compte le coût du commandement de payer (à la charge du locataire) ainsi que les éventuels frais de justice.

Pour aller plus loin, faites un point complet sur les recours du propriétaire en cas de loyers impayés.