Amortissement excédentaire en LMNP

En tant qu’investisseur, lorsque vous pratiquez l’amortissement LMNP, vous pouvez déduire, chaque année, une fraction de la valeur du bien et du mobilier qu’il contient. Si le montant des amortissements dépasse celui de vos revenus locatifs pour l’année considérée, vous avez la possibilité de reporter le reliquat au cours des années suivantes. Ainsi, l’amortissement excédentaire est une notion essentielle pour bien comprendre le fonctionnement du LMNP avec amortissement. On vous en dit plus dans les lignes qui suivent.

Qu'est-ce que l'amortissement excédentaire ?

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), il est possible de déduire un certain nombre de dépenses des revenus locatifs, dont les amortissements. 

Lorsque le montant des amortissements dépasse celui des loyers encaissés, le résultat est déficitaire. Autrement dit, la somme totale des charges constatées – y compris le montant des amortissements – est supérieure à vos revenus locatifs. 

La différence entre les deux est-elle perdue fiscalement ? Non, fort heureusement. Et c’est une très bonne nouvelle pour l’investisseur. Ce dernier peut en effet déduire ces amortissements au cours des années suivantes, sans limitation de durée. On parle alors d’amortissements excédentaires (ou d’amortissements différés). Cela permet au loueur en meublé d’optimiser sa base imposable dans le futur.

Comment est-il calculé ?

Pour calculer le montant de l’amortissement excédentaire, il convient de suivre les étapes suivantes :

Étape 1 : évaluez la valeur d’origine de chaque type de bien

L’amortissement s’applique différemment selon qu’il s’agit d’un bien immobilier ou mobilier. Les taux d’amortissement ne sont en effet pas les mêmes. De plus, avant même d’appliquer un quelconque taux, vous devez disposer d’une évaluation précise de valeur initiale des actifs amortis. Reportez-vous, pour cela, à l’acte authentique d’acquisition de votre bien locatif, ainsi qu’à vos factures d’achat de mobilier.

Étape 2 : déterminez la durée d’amortissement possible 

En lien avec votre expert-comptable, fixez la durée idoine d’amortissement pour chaque type de bien. Celle-ci est évaluée en années. 

Étape 3 : définissez le taux annuel d’amortissement 

Le calcul est très simple : il vous suffit de diviser 100 % par le nombre d’années d’amortissement défini en étape 2 pour chaque type de bien.

Étape 4 : appliquez le taux à la base

Pour poursuivre le calcul de l’amortissement excédentaire, vous devez appliquer le taux d’amortissement au prix d’achat du bien et du mobilier. Vous obtiendrez ainsi le montant de l’amortissement annuel.

Étape 5 : comptabilisez les amortissements chaque année

Pour chaque année, faites le point sur le montant des amortissements correspondant, d’une part, au bien immobilier et, d’autre part, aux meubles. Comparez les montants ainsi obtenus aux loyers encaissés et aux autres charges liées à votre investissement locatif.

Étape 6 : reportez l’amortissement excédentaire le cas échéant

Si, à l’issue de toutes ces étapes, vous constatez un excédent d’amortissement, vous pouvez le reporter les années suivantes.

Exemple de calcul de l’amortissement excédentaire

Voici un exemple de calcul de l’amortissement excédentaire avec les données suivantes :

• Prix d’achat du bien immobilier : 200 000€
• Durée d’amortissement admissible selon les usages fiscaux : 25 ans
• Montant de l’amortissement annuel théorique : 200 000 / 20 = 8 000€
• Montant des loyers encaissés : 6 000€.

Le montant de l’amortissement excédentaire est alors de : 8 000 - 6 000 = 2 000€ chaque année.

Comment l'optimiser ?

Voici plusieurs pistes pour optimiser l’amortissement excédentaire :

• Avoir une analyse fine de vos charges et revenus afin de déterminer la durée optimale d’amortissement
• Ne pas oublier d’amortir également le mobilier
• Planifier ses investissements immobiliers en tenant compte de l’amortissement différé qui permet de neutraliser les revenus futurs
• Se faire accompagner par un expert-comptable.

Pour aller plus loin, découvrez en détail le calcul de l’amortissement en LMNP ainsi que les avantages du régime fiscal réel.