Zone tendue location : qui est concerné ?

Afin de déterminer les zones d’application des différents dispositifs fiscaux, le législateur a mis en place un zonage qui distingue les zones tendues de celles qui le sont moins. Vous vous demandez quelles sont les zones de tension du marché locatif ? Et que détermine précisément la cartographie des zones tendues ?

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Définition d’une zone tendue

Une zone tendue se définit comme une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre prononcé entre l’offre et la demande de logements.

Pour être considérée comme tendue, une zone géographique doit donc posséder plusieurs caractéristiques :

• Un niveau élevé des loyers ;
• Un niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ;
• Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Lorsqu’une ville est désignée comme une zone tendue, c’est l’ensemble de son territoire qui entre alors dans cette définition. Un quartier seul d’une ville ne peut ainsi être considéré comme une zone tendue.

Pour les propriétaires, le classement d’une ville en zone tendue peut avoir de multiples implications :

• En matière de fixation du loyer ;
• Au niveau des relations avec le locataire (préavis de départ) ;
• En termes de fiscalité (taxe sur les logements vacants, surtaxe d’habitation).

Pour en savoir plus, découvrez également quels sont les logements en zone tendue dans le cadre de la loi Pinel.

Comment savoir si votre logement se situe en zone tendue?

Pour savoir si un logement se trouve dans une zone tendue, il est nécessaire de consulter le découpage territorial établi par les autorités. Pour cela, rendez-vous sur le simulateur officiel du gouvernement.

Ce découpage est régulièrement mis à jour et peut être consulté sur des plateformes gouvernementales dédiées.

En règle générale, les grandes agglomérations françaises comme Paris, Lyon, Marseille et leur banlieue immédiate sont classées en zones tendues.

Encadrement et plafonnement des loyers

Deux dispositifs coexistent et concernent les zones tendues :

• Un premier dispositif, qui est déjà appliqué : l’encadrement de l’évolution des loyers. Il a pour objet de limiter les hausses de loyer entre deux locations (vacance) ou en cas de renouvellement de bail ;
• Un second dispositif, qui est actuellement expérimental et localisé : l’encadrement du niveau des loyers. Il a pour but de plafonner le montant initial des loyers. L’encadrement est, pour le moment, testé pendant une durée de cinq ans.

L’encadrement à la relocation

Cette mesure limite la possibilité pour un bailleur d’augmenter le loyer entre deux locations. Le loyer d’un nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, ajusté à l’inflation, sauf en cas de travaux d’amélioration substantiels.

Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers concerne les premières locations ou les relocations, où le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum défini par un observatoire local des loyers. Ce plafond varie selon la zone et le type de logement.

Encadrement des loyers : les exceptions

Des exceptions existent, notamment pour les logements neufs ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation importants, pour lesquels le bailleur peut fixer librement le loyer, même dans une zone tendue. C’est notamment le cas de certains logements atypiques qui ont la possibilité d’appliquer un complément de loyer en zone tendue.

Zones tendues : quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2024 ?

En 2024, les villes suivantes sont encore soumises à l’encadrement des loyers : 

• Paris ;
• Lille ;
• Plaine Commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est Ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux.

Plusieurs villes devraient obtenir la possibilité d’appliquer l’encadrement des loyers dans le courant de l’année 2024, à savoir : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque, Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset, Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d’Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix.

Réduction du préavis à un mois

Le préavis de départ du locataire dans une location vide est réduit de trois à un mois dans les zones tendues. Le locataire n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier et peut donc quitter son logement situé en zone tendue à n’importe quel moment du bail, à condition de respecter ce préavis réduit à un mois.

Cependant, la localisation du bien en zone tendue ne modifie pas d’élément autre que la durée de préavis à l’initiative du locataire. En ce qui concerne les autres aspects, la procédure de résiliation du bail est donc identique en zone tendue. Le congé doit être notifié au bailleur sous la forme d’une lettre de congé.

Cette lettre de congé peut être remise, au choix, par un des trois moyens listés ci-dessous :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Par acte d’huissier ;
• En main propre.

Dans ce dernier cas, le locataire ne doit pas omettre de demander au propriétaire un récépissé ou un émargement attestant que le préavis a bien été rendu.

La date à partir de laquelle le préavis commence de courir dépend du mode de notification choisi par le locataire. Ce délai démarre ainsi, selon les cas :

• À compter de la réception de la lettre recommandée ;
• À la date de signification par un huissier ;
• À partir du jour de la remise en main propre.

De plus, la lettre de congé doit contenir certaines mentions obligatoires. Le locataire est notamment tenu de préciser le fait que le logement se situe en zone tendue et d’apporter la preuve de cette situation. Il peut notamment joindre à sa lettre de congé une copie du décret du 10 mai 2013 listant les zones tendues en France (voir liste présentée en fin d’article).

Par ailleurs, le locataire n’est pas dispensé du paiement de son loyer (charges comprises) pendant le mois de préavis. Cependant, si le logement est reloué immédiatement, le locataire peut solliciter l’accord du propriétaire pour cesser de payer le loyer et les charges locatives. Il sera alors redevable du loyer et des charges au prorata temporis de la durée de préavis effectué.

Enfin, le locataire et le propriétaire doivent établir un état des lieux de sortie contradictoire au moment où le locataire quitte les lieux. Cette obligation vaut également en zone tendue et doit avoir lieu au moment de la restitution des clés.

Les surtaxes pour inciter à la location en zones tendues

Pour lutter contre la pénurie de logements en zones tendues et encourager la mise en location des biens inoccupés, des surtaxes ont été instaurées.

Taxe sur les locaux vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV) doit être payée par les propriétaires d’un logement inoccupé depuis au moins un an et situé dans une zone tendue. Cette taxe est donc applicable dans certaines communes seulement. De plus, elle concerne uniquement les locaux à usage d’habitation. Pour mémoire, un local n’est pas à usage d’habitation s’il est dépourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire…). Le taux appliqué est 12,5 % pour la première année d’imposition. Il double à 25 % les années suivantes.

Le contribuable n’est pas plus redevable de la TLV lorsque :

• Le logement nécessite d’importants travaux de remise aux normes en vue de le rendre habitable (travaux d’un montant supérieur à 25 % de la valeur du logement) ;
• Le logement est vacant pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire (à condition que le logement soit proposé au prix du marché, à la location comme à la vente) ;
• Le logement est occupé plus de 90 jours de suite (trois mois) au cours d’une année ;
• Le logement constitue une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

Si vous estimez que vous n’avez pas à payer la TLV, vous pouvez effectuer une réclamation auprès de l’administration fiscale. Cette réclamation doit être effectuée dans certains délais. Le silence de l’administration dans les six mois qui suivent le dépôt de la réclamation – ou la réception d’une réponse non satisfaisante – vous autorise à former un recours devant les tribunaux. Attention toutefois à ne pas engager une procédure longue et coûteuse, et dont vous n’êtes pas certain de l’issue. De plus, veillez à bien payer l’impôt demandé, même si vous contestez son bien-fondé. Si l’administration ou la justice vous donne raison, vous obtiendrez par la suite un dégrèvement.

Surtaxe d’habitation

« En France, un logement sur dix est une résidence secondaire au sens fiscal », indique l’Insee. Parmi celles détenues par un ménage résidant en France, deux sur trois le sont par un ménage de 60 ans ou plus, et même trois sur quatre dans certaines zones littorales. 34 % d’entre elles sont détenues par des ménages aisés », complète l’institut statistique.

La surtaxe d’habitation est due par les propriétaires d’un logement meublé non affecté à la résidence principale. Elle correspond à une majoration de la part communale de la taxe d’habitation, qui peut être comprise entre 5 et 60 % dans les communes qui appliquent la taxe sur les logements vacants. Pour rappel, la surtaxe était plafonnée à 20 % avant l’entrée en vigueur de la loi de finances de 2017, qui a ouvert cette nouvelle possibilité de majoration pour les communes. On estime qu’environ un quart des communes désignées comme zones tendues appliqueraient une surtaxe sur les résidences secondaires.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est un impôt local qui s’applique aux terrains constructibles non exploités, ainsi qu’à certains types de propriétés non bâties, comme les terrains agricoles situés dans les zones tendues. Cette taxe a pour objectif d’inciter les propriétaires à mettre en valeur leurs terrains, soit en construisant des logements, soit en les vendant pour répondre à la demande croissante de logements dans certaines régions. 

En théorie, la TFPNB vise à réduire la rétention spéculative de terrains constructibles qui pourrait autrement contribuer à exacerber la crise du logement en limitant l’offre de nouveaux biens immobiliers sur le marché.

Le calcul de la TFPNB est basé sur la valeur cadastrale du terrain, qui est ensuite ajustée à l’aide de différents coefficients déterminés par les collectivités locales. Cela signifie que le montant de la taxe peut varier significativement d’une commune à l’autre, reflétant les politiques locales en matière de développement et d’aménagement du territoire. 

Zones tendues : quels changements en 2024 ?

Un arrêté du 2 octobre 2023 fait passer plus de 150 nouvelles villes en zones tendues. 

En 2024, l’arrêté du 5 juillet a fait passer quelque 688 communes dans la zone tendue. L’objectif de cette mesure est de soutenir la production de logements neufs dans les territoires marqués par une forte tension sur le marché du logement et de développer plus spécifiquement l’offre de logement intermédiaire en France. « Ces communes ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place, ce qui implique de faire évoluer les outils permettant l’accès au logement des habitants, et la production de logements. », précise ainsi le communiqué du gouvernement. Cette mesure doit également contribuer à favoriser l’accès au dispositif du PTZ. Au total, ce sont 865 communes qui sont reclassées.

Quelles sont les villes et agglomérations situées dans la zone tendue en 2024 ?

C’est dès 2013 que certaines villes ont été désignées comme des zones tendues. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts liste un certain nombre d’agglomérations considérées comme tendues. Au fil du temps, la liste des communes classées en zone tendue a progressivement été élargie.

Vous souhaitez savoir dans quelle zone se trouve votre logement ? Vous pouvez utiliser le simulateur zones tendues gratuit disponible sur le site officiel Service public. Renseignez le nom de n'importe quelle commune en France et vous saurez en un clic la zone A B ou C de la ville en question.