Garantie vacance locative

Lorsque votre investissement locatif est inoccupé, il ne vous rapporte aucun loyer. La garantie vacance locative permet aux propriétaires qui le souhaitent de prévenir cette éventualité en bénéficiant d’une couverture supplémentaire.

Garantie vacance locative : définition

La garantie vacance locative (ou assurance vacance locative) permet au propriétaire de se prémunir contre la perte de loyers lorsque le logement est vide entre deux locataires. S’il est tout à fait normal que quelques jours ou semaines s’écoulent entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouvel occupant, cette situation de vacance locative peut être amenée à se prolonger. Dans ce cas, le propriétaire est privé de revenus locatifs mais continue de devoir assumer les différentes charges : mensualité de crédit, fiscalité locale… Afin de compenser cette perte de revenus, il peut faire appel à une assurance spécifique.

À noter : la vacance locative se distingue de la carence locative, qui correspond, elle, à l’absence de locataire lors de la première mise sur le marché d’un bien immobilier.

La garantie vacance locative ne doit pas non plus être confondue avec deux autres types d’assurances qui peuvent être souscrites par le propriétaire :

• L’assurance loyers impayés, qui permet au propriétaire de continuer à percevoir des revenus locatifs lorsque son logement est occupé mais que le locataire refuse de payer ;
   
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui permet de protéger le logement en cas de sinistre, qu’il soit vacant, donné en location ou occupé à titre gratuit. Bon à savoir, depuis la loi Alur de 2015, le propriétaire d’un logement situé en copropriété, dans un immeuble ou une résidence pavillonnaire est tenu de s’assurer contre les dangers potentiels.

Quelles sont les différentes garanties existantes ?

L’assurance vacance locative peut comprendre plusieurs garanties, telles que les périodes creuses entre deux locataires ou l’expulsion ou le départ prématuré du précédent locataire.

En revanche, l’inoccupation prolongée d’un logement neuf n’ayant jamais été loué relève de ce qu’on appelle la carence locative.

Quel est le fonctionnement d’une garantie vacance locative ?

Ce type d’offre est généralement proposé par un gestionnaire de biens. Mais il est également possible de souscrire une assurance vacance locative auprès d’un assureur individuel. Dans ce cas, le coût sera souvent plus élevé que si vous passez par une agence de gestion locative. Vous aurez alors tout intérêt à demander à souscrire une garantie loyers impayés adossée à une extension vacance locative.

Pour déclencher la garantie, vous devez effectuer une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de l’assurance et lui transmettre les pièces justificatives nécessaires. Dans votre courrier, pensez à mentionner les références de votre contrat, les dates de mise en location du bien ainsi que les périodes de rupture de contrats de location successifs. L’assureur prendra ensuite contact avec vous pour vous communiquer le montant de l’indemnisation et les modalités de règlement.

Attention, il existe certaines limites :

• D’une part, le loyer n’est généralement pas remboursé en totalité (de l’ordre de 80 %) ;
   
• D’autre part, l’indemnisation est limitée dans le temps (de 1 à 4 mois). La souscription d’une assurance vacance locative peut donc être gage de tranquillité, mais elle n’exonère pas l’agence ou le propriétaire de ses obligations, qui sont notamment de trouver un locataire au bout d’un certain temps pour occuper le logement.

Quel est le coût d’une assurance vacance locative ?

Le tarif d’une garantie vacance locative est calculé en pourcentage du loyer. Si vous faites appel à une agence de gestion locative, le coût de l’assurance est généralement compris entre 1 et 1,5 % des loyers encaissés. Si vous louez par vous-même et passez par un assureur individuel, vous devrez débourser en moyenne entre 2,75 et 4 % du loyer annuel charges comprises. Ce coût comprend la garantie loyers impayés et la garantie vacance locative, souvent proposées de manière groupée. Cela revient donc à « sacrifier » une fraction de loyer dans l’espoir d’être remboursé.

Au même titre que les autres frais de gestion locative, les dépenses liées à la garantie vacance locative peuvent être déduites des revenus fonciers et même créer des déficits.

Comment choisir une garantie vacance locative ?

Il est important de solliciter plusieurs devis afin de :

• Comparer les prix. Comme on l’a vu un peu plus haut, la fourchette de prix est relativement large. Il convient donc de mettre en balance le bénéfice espéré (sachant que la prise en charge des loyers par la compagnie d’assurance n’est pas infinie) et le coût global de l’assurance. Même si vous avez la possibilité de déduire ces dépenses, il n’en demeure pas moins que ces frais d’assurance peuvent venir peser sur le rendement de l’opération ;
   
• Vérifier les exclusions. Chaque contrat possède ses propres particularités : plafond des loyers impayés, détériorations, frais de procédures et de contentieux… soyez particulièrement attentif au délai de franchise de l’assurance vacance locative, c’est-à-dire la période en dessous de laquelle l’assurance refusera d’intervenir. Sachez également que certains assureurs refusent d’indemniser lorsque le logement est en mauvais état, estimant que toutes les conditions ne sont pas réunies pour trouver un locataire ;
   
• Déterminer s’il est plus intéressant de souscrire en direct auprès d’un assureur individuel, de demander une extension de garantie sur un contrat existant (notamment si vous disposez déjà d’une assurance loyers impayés) ou bien de passer par une agence de gestion locative.
   

Quelles sont les alternatives à la garantie vacance locative ?

Fort heureusement, il existe des astuces pour éviter d’avoir à payer une garantie vacance locative pour votre logement.

Vous pouvez notamment souscrire une assurance loyer impayé avec vacance locative partielle. Ce type d’assurance vous propose une indemnisation pour des situations bien particulières et ayant une durée limitée. Par exemple, si vous avez subi des dégradations du locataire et devez réaliser des travaux dans le logement, l’assurance indemnisera la perte de loyer pendant 2 mois de travaux maximum. Autre cas de figure, si vous avez pris l’option zone tendue, l’assurance vous remboursera un mois de loyer si le précédent locataire est parti et que vous n’avez toujours pas trouvé preneur un mois plus tard. Vous avez ainsi la possibilité de personnaliser la couverture et, potentiellement, de payer moins cher.

Vous pouvez également limiter le risque de vacance locative en mettant en valeur votre bien. Si votre bien plaît aux locataires potentiels, il y a fort à parier qu’il ne restera pas sur le marché de la location très longtemps ! Cela commence dès la sélection du bien. Avant l’achat, privilégiez une bonne situation géographique (proximité des grands axes routiers et des transports en commun, densité des commerces et services…). Jetez votre dévolu sur un bien dont les caractéristiques correspondent à la demande locale. Un 5-pièces aura davantage de chances de se louer dans un quartier familial et réputé pour la qualité de ses écoles. Inversement, un studio sera très recherché dans un quartier étudiant. Veillez également à fixer un loyer raisonnable et en accord avec les standards du marché. Enfin, mettez votre bien en visibilité. Agences immobilières, plateformes en ligne, bouche-à-oreille : ne négligez aucune piste pour louer rapidement et éviter la vacance locative !

Pour aller plus loin, découvrez comment rédiger un contrat de location, un document essentiel qui rappelle notamment les droits et obligations du locataire et du propriétaire.