Quelles sont les zones de tension du marché locatif ?

L’accès au logement n’est pas toujours aisé dans les grandes villes ou dans certaines zones frontalières, notamment à proximité de la Suisse qui attire de nombreux travailleurs transfrontaliers. Afin de tenir compte de ces disparités, le territoire français a été découpé en différentes zones dites « tendues » ou « non tendues ». Ce zonage est utilisé notamment dans le cadre des dispositifs de défiscalisation ou d'aide à l'accession destinés à stimuler la production de logement, aider les ménages les plus modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale ou encore maîtriser l’évolution des loyers.

Qu’entend-on par « zone de tension du marché locatif » ? Et comment cette notion est-elle mise en pratique en matière d’immobilier ?

C’est quoi, une zone tendue ?

La notion de zone tendue a été introduite par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ce terme fait référence à un périmètre géographique qui présente les trois caractéristiques suivantes :

• Il est délimité par les textes
• Il correspond à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants
• Il s’agit d’une zone dans laquelle on constate un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, entraînant d’importantes difficultés d’accès au logement notamment pour les personnes les plus modestes. Ces difficultés peuvent se manifester par des prix de vente et des loyers élevés, une demande locative très supérieure au nombre de logements disponibles ou encore un surcroît de demandes de location par rapport à l’offre existante dans le parc social.

Quelles sont les villes situées en zone tendue ?

La liste complète des villes figurant en zone tendue est présentée en annexe du décret n°2013-392 en date du 10 mai 2013. Les communes sont désormais réparties par agglomération. La zone tendue était initialement constituée de 1 149 villes de 28 agglomérations de métropole (Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse).

On remarquera que les zones tendues spécifiées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) n’incluent pas uniquement les grandes agglomérations françaises réputées pour leur déficit chronique d’offre en logement. On y retrouve également un certain nombre de villes moyennes connaissant une forte expansion ou situées à proximité d’une zone frontalière.

Au fil du temps, cette liste a été complétée à plusieurs reprises notamment en octobre 2023 et juillet 2024. Le reclassement de quelque 865 communes a ainsi eu lieu à l’été 2024. « Le reclassement va permettre à ces communes d’accueillir du logement locatif intermédiaire. Les logements locatifs intermédiaires, destinés aux classes moyennes, présentent des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local. […] Le reclassement en zonage ABC soutiendra donc le développement de ces logements abordables.   Ce reclassement permettra également aux ménages qui souhaitent acquérir des logements dans ces communes de bénéficier du prêt à taux zéro pour acheter un appartement neuf. », indique le gouvernement.

Comment savoir si on est dans une zone tendue ?

Pour savoir si un logement est situé dans une zone tendue, il vous suffit :

• Soit de consulter la page dédiée au zonage A/B/C sur le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires
• Soit d’utiliser le simulateur disponible gratuitement sur le site officiel Service Public.

À quoi sert la notion de zone tendue ?

La notion de zone tendue est utilisée par l’administration fiscale pour :

• Appliquer ou non la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) sur un terrain constructible
• Appliquer ou non la taxe sur les logements vacants (TLV)
• Déterminer la durée de préavis du locataire, qui peut être ramenée à un mois si le logement loué est situé dans une zone tendue
• Appliquer ou non l’encadrement des loyers (logement vide ou meublé).

Zones tendues et taxes : ce qu’il faut savoir

En règle générale, un terrain constructible est soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Cette taxe doit être payée par le propriétaire ou l’usufruitier du terrain au 1er janvier. Le calcul de la TFPNB tient compte de la valeur locative cadastrale du terrain concerné. Or, dans certaines zones (zones d’application de la taxe sur les logements vacants et zones A et A bis), cette valeur locative cadastrale est majorée de plein droit. Autrement dit, les propriétaires de terrains constructibles situés dans les zones tendues paient davantage d’impôts locaux que dans les zones détendues. Il existe toutefois quelques exceptions, notamment si le terrain – tout en se situant à la périphérie d’une zone tendue – a conservé un caractère rural ou est utilisé à des fins agricoles (y compris terres en jachère).

Par ailleurs, les zones de tension du marché locatif ont également un impact sur la taxe sur les logements vacants (TLV). Mise en place en 1999, cette taxe concerne les 28 agglomérations composant la zone tendue. Payée annuellement, la TLV est assise sur la valeur locative du logement et fait l’objet d’un taux différencié selon l’année d’imposition. Ce taux est ainsi de 12,5% la première année et de 25% les années qui suivent.

Zones de tension du marché locatif : des règles spécifiques en matière de préavis

Afin de fluidifier la rotation du parc locatif, la durée de préavis du locataire est réduite dans les zones tendues. Le délai de préavis, pour les locations nues, est ainsi réduit de 3 mois à 1 mois. Cette mesure a pour but de libérer les logements plus rapidement. De son côté, le propriétaire peut compter sur une demande locative forte en zone tendue pour trouver un nouveau locataire dans des délais rapides.

L’encadrement des loyers en zone tendue

Les zones de tension du marché locatif ont également une influence en matière d’encadrement des loyers. Pour rappel, ce dispositif impose au propriétaire d’un logement loué en zone tendue une limite de loyer à ne pas dépasser.

Il convient de distinguer deux formes d’encadrement des loyers :

• D’une part, l’encadrement des loyers régi par des règles de droit commun et s’appliquant dans la majorité des communes qui se trouvent en zone tendue
• D’autre part, l’encadrement des loyers qui obéit à des règles spécifiques mises en place dans certaines localités. Plusieurs villes telles que Paris, Lille, Lyon ou encore Montpellier ont notamment adopté un fonctionnement qui leur est propre avec un complément de loyer, des loyers de référence minorés et majorés… Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur le site Service Public.

Pinel, PTZ : ces dispositifs qui fonctionnent sur la base d’un zonage

La défiscalisation en loi Pinel est accessible uniquement dans les zones de la loi Pinel. L’objectif de ce zonage est de stimuler la production de logements dans les zones les plus tendues, c’est-à-dire celles où la demande locative est la plus forte. L’investisseur doit respecter les règles de calcul de loyer Pinel et louer à une personne respectant le plafond de ressources du locataire en loi Pinel.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est lui aussi accordé en fonction d’un zonage qui détermine ce qu’on appelle les zones de tension du marché locatif. Le prêt à taux zéro a été créé pour favoriser l’accession à la propriété des ménages les plus modestes, notamment dans les zones géographiques caractérisées par de fortes tensions immobilières. Il est donc attribué en fonction d’un zonage précis qui a notamment une influence sur le montant maximum que peut atteindre le PTZ. Ainsi, l’aide accordée au titre du PTZ est plus importante dans les agglomérations qu’à la périphérie des grandes villes.

Le classement des villes en zone tendue ou détendue ne doit pas être confondu avec le classement des zones A/B/C qui est utilisé dans le cadre du PTZ ou encore de la loi Pinel. Le territoire français a ainsi été découpé en cinq zones :

• La zone A, qui comprend l’agglomération de Paris (dont la zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (comme Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille ou Montpellier), ainsi que 10 communes des départements d’outre-mer.
• La zone A bis, composée de Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes en région situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var.
• La zone B1, qui inclut certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés. La zone B1 comprend également une partie de l’agglomération parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes où les prix immobiliers sont hauts, ainsi que les départements d’outre-mer qui ne sont pas classés en zone A.
• La zone B2, constituée par les principales villes de certaines grandes agglomérations, les principales localités de la grande couronne autour de Paris non situées en zones A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, et les communes de Corse non situées en zone A ou B1.
• La zone C, qui englobe le reste du territoire.

Si l’on croise ces deux classements (zones tendues/détendues et zonage A/B/C), on obtient le tableau suivant qui permet de cartographier les zones de tension sur le marché locatif :

Le PTZ est accessible dans les 5 zones. Toutefois, les modalités d’éligibilité du prêt diffèrent selon la zone de tension du marché locatif. Lorsque le logement est situé en zone A, A bis ou B1, seul le PTZ dans le neuf est accessible. Pour un logement situé en zone B2 ou C, il est possible de pratiquer le PTZ dans l’ancien avec travaux ainsi que le PTZ dans le neuf.