Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

Prorogé jusqu’à fin 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif qui permet de compléter un prêt principal dans des conditions attractives. Ce prêt aidé par l’État est accordé sous certaines conditions. Cet ensemble de règles détermine notamment le montant que vous allez pouvoir emprunter grâce au PTZ. Comment emprunter à taux zéro grâce au PTZ ? Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

Comment emprunter à taux zéro ?

Pour emprunter à taux zéro, il suffit de remplir les conditions inhérentes au PTZ, à savoir :

• Être un particulier, personne physique. Le prêt à taux zéro n’est pas accessible aux personnes morales. Il est toutefois possible d’accéder, dans un cadre collectif, à une variante du PTZ : l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). L’éco-PTZ copropriété permet à un syndicat de copropriétaires de financer des opérations de rénovation énergétique dans les parties communes et sur certaines parties privatives
• Être primo-accédant. Pour pouvoir emprunter à taux zéro grâce au PTZ, il est nécessaire de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition est toutefois levée pour les personnes en situation de handicap, à condition d’être en mesure de produire certains justificatifs obligatoires
• Faire du bien sa résidence principale. Le PTZ a été créé afin de faciliter l’accession à la propriété notamment dans les zones les plus tendues. Il ne peut donc pas être utilisé pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Un bien acquis grâce à un PTZ peut toutefois être mis en location, sous conditions
• Faire l’acquisition d’un bien répondant aux critères d’éligibilité (caractéristiques de l’opération, zones PTZ…). Les conditions d’octroi du PTZ ne sont pas les mêmes en fonction de l’endroit où vous souhaitez habiter, des ressources de votre foyer ou encore du type de bien que vous souhaitez acquérir (neuf ou ancien)
• Ne pas dépasser un certain plafond de ressources. Le PTZ a été conçu pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes. Contrairement à son petit frère, l’éco-PTZ, le PTZ est donc accordé sous conditions de ressources. Le plafond de ressources PTZ est révisé chaque année.

Comment savoir si on a droit au PTZ ?

• Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État. Tous les établissements bancaires n’ont pas signé ce type de convention. Pour savoir si votre banque a signé une convention avec l’État en vue de distribuer le PTZ, il vous suffit de vous rapprocher de votre conseiller bancaire.

Comment simuler sa capacité d’emprunt avec un PTZ ?

L’attribution du PTZ n’est pas automatique. « Les banques autorisées par l’État à proposer des PTZ peuvent refuser de vous accorder ce prêt. Au moment de l’examen de votre demande de crédit immobilier, la banque doit évaluer votre solvabilité et les garanties de remboursement présentées, selon ses critères définis en interne, en fonction de votre projet de construction ou d’acquisition, avec travaux, et de son montant », précise ainsi le portail d’information officiel Assurance Banque Épargne Info Service.

Concrètement, la banque va vérifier votre capacité d’emprunt (capacité d’endettement). La capacité d’emprunt d’un ménage correspond au montant que ce dernier peut obtenir auprès d’un établissement prêteur pour financer son achat immobilier. Avec l’apport personnel et les éventuels prêts complémentaires, la capacité d’emprunt constitue, bien souvent, la principale composante d’un plan de financement immobilier.

La capacité d’emprunt repose sur deux piliers :

• D’une part, le taux d’endettement du ménage emprunteur. Le taux d’endettement correspond au total des charges d’emprunt du ménage rapporté à ses ressources nettes. La formule de calcul du taux d’endettement est donc la suivante : charges d’emprunt x 100 / revenus nets de chacun des emprunteurs. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), concernant les critères d’endettement des ménages, sont devenues contraignantes. Ainsi, le taux d’endettement maximum ne peut dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse
• D’autre part, le reste à vivre. Cette notion est à apprécier au regard des ressources et des habitudes de vie des emprunteurs. Elle désigne le minimum légal nécessaire pour faire face aux dépenses courantes telles que le logement, l’alimentation, l’habillement, les transports ou encore les loisirs.

À noter que les recommandations du HCSF portent également sur d’autres éléments :

• La durée d’emprunt est limitée et ne peut excéder 25 ans (27 ans dans certains cas)
• Les banques ont la possibilité de déroger aux règles du HCSF relatives au taux d’endettement et à la durée d’emprunt dans la limite de 20 % des dossiers soumis chaque trimestre. Il s’agit donc d’une marge de tolérance qui permet à certains dossiers d’aller au-delà des critères HCSF, par exemple si le ménage dispose d’un reste à vivre élevé.

À l’intérieur des critères HSCF, il est possible de faire varier la capacité d’emprunt en jouant sur plusieurs critères : la durée du prêt immobilier, son taux d’intérêt ou encore le taux de l’assurance emprunteur. Chaque mensualité de remboursement est composée d’une part de capital et d’une part d’intérêts d’emprunt. Plus le taux d’intérêt est faible et plus la part de capital contenue dans la mensualité peut être élevée. Dans le cadre du PTZ, qui intervient toujours en complément d’un prêt principal, les intérêts d’emprunt sont nuls. Cela permet au ménage emprunteur de consacrer une part d’épargne plus importante à son achat immobilier.

Vous êtes libre d’adresser votre demande de financement PTZ à la banque de votre choix, dès lors que celle-ci a signé une convention avec l’État. Votre conseiller bancaire vous aidera alors à simuler votre capacité d’emprunt avec le PTZ en évaluant votre situation personnelle. Vous pouvez également utiliser un simulateur de capacité d’emprunt.

Une simulation de capacité d’emprunt PTZ doit se faire à partir des éléments suivants :

• Les ressources de l’emprunteur. Le montant total des ressources correspond au revenu fiscal de référence de l’année N-2
• La durée du remboursement. Le PTZ peut être remboursé sur une durée de 20, 22 ou 25 ans. Cette durée PTZ comprend une période de différé pendant laquelle le ménage emprunteur ne rembourse aucune mensualité sur son PTZ. Cette période peut durer 5, 10 ou 15 ans. Il existe donc une latitude pour faire varier la durée de remboursement du PTZ en fonction du profil d’emprunteur
• La localisation du bien immobilier. Le montant maximum du PTZ varie en fonction de la zone géographique. Le montant de l’emprunt a mécaniquement un impact sur la mensualité et le taux d’endettement du ménage : il fait donc naturellement partie des éléments à prendre en compte lors d’une simulation PTZ.

En résumé, vous avez besoin de réunir au préalable les informations suivantes pour réaliser votre simulation de capacité d’emprunt PTZ :

• Le coût du projet
• Le montant de votre apport personnel
• Le nombre de personnes destinées à occuper le bien
• Votre revenu fiscal de référence de l’année (en 2023, avis d'imposition de 2022)
• La zone d’implantation du projet.

Quel est le montant maximum du PTZ ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter grâce au PTZ correspond à une fraction du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond. Voici le plafond de l’opération retenu pour fixer le montant du PTZ 2023 :

Le montant maximum que vous pouvez emprunter grâce au PTZ correspond à une fraction du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond. Voici le plafond de l’opération retenu pour fixer le montant du PTZ 2024, en fonction des revenus :

À partir du 1er janvier 2024, le pourcentage du projet finançable par le PTZ augmente de 40 à 50 % pour les ménages aux revenus les plus modestes.

Quels autres prêts peuvent venir compléter votre financement ?

Le montant que vous pouvez obtenir avec le PTZ n’est pas suffisant ? Vous pouvez le compléter par d’autres prêts :

• Le prêt accession sociale (PAS). Ce prêt immobilier est accessible aux ménages modestes qui souhaitent acquérir ou faire construire leur résidence principale, ou y réaliser certains types de travaux (par exemple, des travaux d’adaptation du logement au handicap). Le PAS est accordé sous conditions de revenus. Son montant maximum dépend par ailleurs de la localisation du logement et du nombre de personnes qui vivent au sein du foyer
• Le prêt conventionné. Accordé sans conditions de ressources, le prêt conventionné permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné. Il s’adresse aux propriétaires qui souhaitent entreprendre des travaux dans leur résidence principale ou aux personnes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire)
• Le prêt épargne logement. Ce type de prêt est calculé en fonction des droits à prêt acquis au travers d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL). Il est destiné à financer l’achat ou la construction d’un logement, ou encore la réalisation de travaux dans un logement. Son taux d’intérêt dépend de la date d’ouverture du produit d’épargne et des versements effectués. Le prêt accession d’Action Logement. L’ex-1 % Logement peut attribuer un prêt pour acheter sa résidence principale dans le neuf, la faire bâtir ou encore acquérir un logement ancien dans le parc social
• Le prêt accession d’Action Logement se caractérise par un taux réduit à 1 % (hors assurance emprunteur) et un plafond d’emprunt de 30 000 €
• Le prêt agrandissement d’Action Logement. Cet autre prêt d’Action Logement permet de financer un projet d’extension ou de surélévation de la maison. Le prêt agrandissement permet d’emprunter un montant de 20 000 € maximum à taux d’intérêt fixe de 0,5 %.

Pour poursuivre votre réflexion, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur PTZ entièrement gratuit et accessible en ligne.