Bail de location saisonnière : Ce qu'il faut retenir

Le bail saisonnier est un élément incontournable à connaître lorsqu’on s’intéresse à la gestion locative saisonnière. On vous aide à faire le point sur l’essentiel de ce qu’il faut savoir à son sujet.

Qu'est-ce qu'un bail de location saisonnière ? 
 

Le bail saisonnier est un contrat de location signé entre un locataire et un propriétaire bailleur pour la durée de la saison touristique. Si la durée de la saison touristique diffère d’un lieu à l’autre, on peut toutefois citer des moyennes. On considère ainsi que la saison touristique dure :

• De juin à septembre pour la saison estivale
• De décembre à février pour la saison hivernale. 

Plusieurs indices permettent de déterminer si le contrat de location est, ou non, un bail saisonnier : 

• Les loyers et charges doivent être payés par le locataire pour une période préalablement définie. Le bail saisonnier ne peut ainsi être conclu pour une période indéterminée.
• Le locataire doit rendre la clé du logement à l’issue de la saison touristique. Au moment de son départ, il doit, de plus, vider le logement de tous les effets qu’il aurait entreposés dans le logement.

Une des particularités du bail saisonnier est que le logement faisant l’objet du contrat de location ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Quels sont les avantages du bail saisonnier ?

Les avantages du bail saisonnier sont nombreux. Il convient de distinguer le point de vue du locataire de celui du propriétaire.

Les avantages du bail saisonnier pour le locataire :

• L’absence de préavis de départ
• La souplesse du contrat de location, de façon plus générale.

Les avantages du bail saisonnier pour le propriétaire :

• Des loyers en moyenne plus élevés
• L’absence d’impayés, le montant total du loyer étant généralement versé au moment de l’arrivée dans les lieux
• Une fiscalité avantageuse (LMNP)
• La possibilité de disposer plus facilement du logement
• Des risques de dégradation limités.

Quelles sont les obligations du propriétaire pour un bail saisonnier ?

Le propriétaire doit cependant s’astreindre à respecter certaines formalités.

Déclarer le meublé touristique en mairie

Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie. Cependant, les modalités de déclaration diffèrent selon la commune d’implantation du logement :

• Dans certaines communes, une déclaration simple en mairie est suffisante. Le propriétaire bailleur doit adresser à la mairie le formulaire CERFA n° 14004. Il peut également effectuer cette démarche en ligne, par le biais d’un téléservice.
• Dans d’autres, la création d’un meublé touristique nécessite une déclaration préalable soumise à enregistrement. La mairie délivre alors au bailleur un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur chaque annonce de location.

Déclarer tout changement en mairie 

Tout changement faisant suite à la déclaration en mairie doit être signalé. Il peut notamment s’agir de modifications concernant les périodes de location, le classement du meublé de tourisme ou encore le loueur.

Demander l’accord de la copropriété, le cas échéant

Si le meublé touristique est situé dans un immeuble en copropriété, il se peut que le règlement de copropriété interdise ce type de location. On dit alors que l’immeuble est exclusivement à usage d’habitation et régi par une clause exclusivement bourgeoise. Toute activité professionnelle ou commerciale – à l’instar de l’activité de loueur de meublé touristique – est alors interdite.

Il est possible de formuler une requête auprès du syndicat des copropriétaires. Afin d’éviter des frais inutiles, il est souvent nécessaire d’attendre la prochaine assemblée générale ordinaire.

Quels sont les risques en cas de non-respect des obligations pour le propriétaire ?

Si aucune déclaration n'a été effectuée, le loueur peut être amené à payer une contravention pouvant aller jusqu'à 450 euros.

Comment rédiger un bail saisonnier ? 

Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais demeure recommandé. Le bail saisonnier doit notamment comporter les éléments suivants.

Les informations relatives au propriétaire et au locataire

Les parties doivent être clairement identifiées dans le contrat de bail saisonnier. Ce dernier doit ainsi mentionner leur nom, prénom(s), date et lieu de naissance, et adresse. Si le bien est confié à une agence de gestion locative, il est également recommandé de préciser les coordonnées du gestionnaire locatif.

La description et l’emplacement des locaux     

Le bail saisonnier doit préciser l’adresse du bien loué. Il doit également faire apparaître la superficie du logement et le nombre de pièces qu’il comporte. Si le logement est loué meublé, il est impératif de faire apparaître la liste du mobilier, des ustensiles et des équipements de ménage qui sont fournis au locataire. 

La durée de location et d'occupation 

Le locataire et le propriétaire doivent s’entendre sur une durée de location qui, on l’a vu, est nécessairement limitée dans le temps. À noter que le bail saisonnier est accordé pour une durée de 3 mois maximum.

À noter que, dans le cadre du bail saisonnier, le locataire n’a pas de droit au renouvellement automatique du bail. Il a cependant la faculté de louer le même logement à chaque saison. Seule contrainte : il doit signer un nouveau bail saisonnier à chaque location. Le loyer peut donc être révisé d’une saison sur l’autre.

Les modalités de paiement du loyer 

Le loyer peut être versé en totalité par le locataire à la conclusion du contrat de location. Il peut également être versé en plusieurs fois. Le contrat de bail saisonnier doit alors préciser les échéances correspondantes (loyer payé à la journée, à la semaine…). Afin d’éviter toute erreur de compréhension, il est vivement conseillé de faire apparaître le calendrier de paiement sous forme de tableau.

Le cas échéant, il convient par ailleurs de préciser le montant du dépôt de garantie.

La répartition des charges

Deux modalités sont possibles en ce qui concerne la récupération des charges sur le locataire :

• Première option : le propriétaire facture un montant forfaitaire et défini à l’avance au locataire. Il ne peut alors pas revenir en arrière et demander une somme d’argent complémentaire.
• Deuxième option : le propriétaire facture les charges au réel. Dans ce cas de figure, il ne faut pas oublier d’effectuer les démarches nécessaires à l’entrée et à la sortie, comme les relevés de compteurs.

Dans les faits, de nombreux propriétaires choisissent d’intégrer un forfait de charges dans leur contrat de bail saisonnier, pour davantage de simplicité.

Quels documents doit fournir le propriétaire en plus du contrat de location ?

Comme pour tout contrat de location meublée, plusieurs documents doivent être annexés au bail saisonnier :

• Le dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) si le logement est loué pendant plus de 4 mois
• La notice d'information à destination du locataire 
• L'état des lieux établi lors de la remise des clés 
• L’inventaire et état détaillés du mobilier.

Enfin, on notera qu’il existe quelques cas particuliers en ce qui concerne le bail saisonnier. Ainsi, dans certaines régions où la saison touristique est particulièrement longue, il est possible de conclure des baux saisonniers allant jusqu’à 6 mois. Autre cas de figure, il est possible, dans certaines zones touristiques, de louer le logement sous deux statuts différents au cours de l’année :

• Pendant l’année universitaire, le logement est loué à titre de résidence principale à un étudiant.
• Pendant l’été, il est loué dans le cadre d’un contrat de location saisonnière à des travailleurs saisonniers ou des touristes de passage.

Pour aller plus loin, découvrez comment déclarer une location saisonnière. Découvrez également ce qu’il faut savoir à propos d’une location de type Airbnb.