Pourquoi acheter en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété constitue l’une des nombreuses solutions pour acheter à plusieurs. Quels sont les avantages de ce montage immobilier ? Existe-t-il des points de vigilance à anticiper concernant le démembrement de propriété ? Quelles sont les différentes possibilités pour investir en nue-propriété ? On fait le point avec vous en détail.

Achat immobilier en nue-propriété : définition

D’après l’article 544 du Code civil, le droit de propriété peut être défini comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ». Un bien acquis en nue-propriété est un bien faisant l’objet d’un démembrement de propriété. Cela signifie que le droit de propriété a été dissocié pour obtenir :

• D’une part, l’usufruit. Cette notion correspond au droit, pour l’usufruitier, d’occuper le bien ou de l’utiliser pour percevoir des revenus
• D’autre part, la nue-propriété, qui correspond au droit de propriété que possède le nu-propriétaire d’un logement. 

Quels sont les avantages d’acheter en nue-propriété ?

L’achat immobilier en nue-propriété comporte de multiples avantages :

• Vous réalisez un achat immobilier à bon compte. Le bien acquis en nue-propriété fait l’objet d’une décote calculée en fonction d’un barème officiel. Vous le découvrirez un peu plus bas dans cet article.
• Vous bénéficiez d’une absence de charges en tant que nu-propriétaire. Pendant toute la durée de l’usufruit, les charges courantes et habituelles du logement sont payées par l’usufruitier. Cela permet ainsi au nu-propriétaire de limiter les frais liés à son investissement pendant toute cette période.
• Vous limitez l’impact de la fiscalité. Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’encaisse pas de loyers et n’est donc pas imposé dessus. Il réduit également sa base IFI (impôt sur la fortune immobilière), puisque seule la quote-part correspondant à la nue-propriété est comptabilisée dans son patrimoine immobilier. Pour rappel, un contribuable devient redevable de l’IFI dès lors que la valeur de son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Parallèlement, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit.
• Vous obtenez la pleine propriété sans frais supplémentaires. Une fois la fin de la période de démembrement atteinte, la pleine propriété est réunie automatiquement, sans fiscalité additionnelle.
• Vous facilitez la transmission d’un bien immobilier. Le calcul des droits de donation ou de succession se fait uniquement sur la nue-propriété du bien immobilier, permettant ainsi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur la transmission.

Quels sont les inconvénients d’un achat en nue-propriété ?

Il existe également quelques inconvénients à un achat en nue-propriété :

• L’impossibilité de jouir du bien pendant la période de démembrement. Par définition, seul l’usufruitier peut occuper le bien ou le louer pour en tirer un complément de revenus. Le nu-propriétaire devra attendre la fin de la période d’usufruit pour pouvoir utiliser le bien immobilier comme il l’entend.
• La nécessité d’avoir un apport personnel conséquent en cas d’achat à crédit. Le bien ne générera en effet aucun revenu pendant une période plus ou moins longue. L’établissement prêteur va en tenir compte au cours de l’examen du dossier de demande de crédit immobilier.
• Le besoin de déterminer précisément les droits et devoirs respectifs. Il est nécessaire, pour une bonne entente, de déterminer précisément les droits et devoirs respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, notamment en ce qui concerne la prise en charge des dépenses d’entretien et de réparation.

Comment investir en nue-propriété ?

Il est possible d’investir en nue-propriété en réalisant un achat immobilier en direct ou bien de façon indirecte, en faisant l’acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) spécialisées dans ce domaine.

Comment évaluer une nue-propriété ?

Il existe deux méthodes distinctes pour évaluer la nue-propriété d’un bien immobilier : l’évaluation fiscale et l’évaluation économique.

L’évaluation fiscale

L’évaluation fiscale est réalisée de manière systématique lorsque l’opération nécessite le paiement de droits. C’est notamment ce qui se passe en cas de donation ou d’acquisition. Dans ce cas, c’est le barème fiscal officiel qui s’applique en tenant compte d’un seul paramètre : l’âge de l’usufruitier.

Voici le barème officiel d’évaluation de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :

Voici un exemple pour bien interpréter les données de ce tableau : si l’usufruitier a 75 ans au moment de l’opération, l’usufruit est évalué à 30 % de la pleine propriété et la nue-propriété, à 70 %. Pour un bien d’une valeur de 300 000 € à la date du démembrement, les droits seront calculés sur la base de : 70 % x 300 000 € = 210 000 €. Pour vous aider, sachez qu’il existe un simulateur gratuit disponible sur le site officiel Service public.

L’évaluation économique

L’évaluation économique peut être utilisée dans les autres situations, notamment lorsqu’on souhaite répartir le prix de vente d’un bien démembré. Cette méthode de calcul permet de contourner un certain nombre de biais de l’évaluation fiscale, qui ne tient par exemple compte ni du sexe de l’usufruitier (pas de distinction entre hommes et femmes), ni des différences d’âge à l’intérieur des tranches d’âge de dix ans.

Néanmoins, si l’évaluation économique est parfois considérée comme plus rigoureuse, elle nécessite de maîtriser certaines compétences en matière de comptabilité dans la mesure où elle repose sur un calcul d’actualisation des flux (revenus futurs). C’est pourquoi il est nécessaire de faire appel à un professionnel du patrimoine pour la mettre en œuvre.

Quels sont les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

En nue-propriété, les droits de chaque partie sont clairement définis.

Les droits de l’usufruitier

Les droits de l’usufruitier sont détaillés aux articles 582 à 599 du Code civil. Pour résumer, ces droits sont au nombre de trois :

• Le droit d’utiliser le bien
• Le droit de toucher les revenus tirés du bien (des loyers, par exemple)
• La possibilité de revendre l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire.

Les droits du nu-propriétaire

De son côté, le nu-propriétaire est autorisé à revendre la nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier (voir partie suivante).

Il doit également donner son accord à l'usufruitier si celui-ci souhaite utiliser les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Le nu-propriétaire peut-il vendre son bien durant la période de démembrement ?

Il est tout à fait possible, pour le nu-propriétaire, de revendre son bien même lorsque le démembrement n’est pas parvenu jusqu’à son terme. Cette volonté peut s’expliquer de diverses manières : pour libérer une somme d’argent afin de faire face à un imprévu, suite à un accident de la vie, dans le but de réaliser un nouvel investissement…

Le nu-propriétaire n’est pas obligé de recueillir l’accord de l’usufruitier pour vendre. Cependant, dans ce cas, la vente porte uniquement sur la quote-part détenue par le nu-propriétaire, c’est-à-dire la nue-propriété. 

En d’autres termes, pour pouvoir vendre la pleine propriété, il est nécessaire de recueillir l’accord à la fois du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Comment transmettre une nue-propriété ?

Il est possible d’effectuer une donation de la nue-propriété afin de limiter l’impact de la fiscalité sur la transmission. Ce montage peut s’envisager :

• Pour la résidence principale (par exemple, avec une réserve d’usufruit pour les parents qui donnent à leurs enfants tout en continuant à occuper le bien)
• Pour un investissement acquis en nue-propriété.

La donation n’est cependant pas la seule solution de sortie si vous avez acheté en nue-propriété. Sachez qu’il existe un marché secondaire de la nue-propriété très dynamique. La demande est forte pour ce type de bien, compte tenu de la rareté de l’offre. Les investissements immobiliers en nue-propriété sont très recherchés par les investisseurs, en particulier ceux qui sont déjà fortement fiscalisés. C’est pour eux l’opportunité d’accroître leur patrimoine immobilier et de disposer de revenus futurs sans pour autant encaisser de loyers ni faire augmenter la fiscalité afférente à un instant T.

Pour aller plus loin, découvrez comment acheter en démembrement de propriété à travers notre article complet.