Vous réfléchissez à un projet d’investissement immobilier à Marseille ? Découvrez les points forts de la cité phocéenne, qui sont autant de bonnes raisons pour investir à Marseille.
Quel est le prix moyen par m² à Marseille ?
Le prix immobilier moyen par mètre carré à Marseille est de 3 707 €. Toutefois, cette moyenne englobe une grande diversité de biens immobiliers. Le prix au mètre carré dépend de nombreux facteurs, notamment l’état du bien (neuf, ancien, à rénover), sa localisation, son étage, la présence d’annexes (garage, terrasse, balcon…)… À Marseille, les prix immobiliers peuvent varier de 2 431 €/m² à 5 158 €/m², soit du simple au double.
Les appartements à Marseille sont plus répandus et moins chers que les maisons. En effet, on trouve 83% d’appartements dans la ville, et leur prix moyen est de 3 545 €/m². Les maisons, quant à elles, se vendent en moyenne à 4 538 €/m².
Comme partout ailleurs, l’emplacement du bien immobilier a un impact majeur sur son prix. L’arrondissement le plus cher de Marseille est le 7e, avec un prix moyen de 5 617 €/m². C’est dans cet arrondissement que se trouve la rue la plus chère de Marseille, l’avenue Maréchal Lyautey, où les biens immobiliers valent 7 057 €/m².
A contrario, l’arrondissement le moins cher de Marseille est le 3e avec 2 043 €/m², suivi par le 15e et ses 2 486 €/m². Le 15e arrondissement abrite d’ailleurs la rue la moins chère de Marseille, la rue Séraphin, avec un prix immobilier moyen qui chute à 1 640 €/m².
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Marseille ?
Les prix de l’immobilier à Marseille sont en baisse de 2,5% sur 1 an. Toutefois, cela ne traduit pas forcément une problématique spécifique à la ville. En effet, le marché immobilier a récemment été en souffrance dans l’ensemble de l’Hexagone, avec des taux d’emprunt record qui ont freiné les acheteurs et gelé le marché.
Pour avoir un meilleur aperçu de la tendance du marché immobilier à Marseille, il faut donc regarder à plus long terme. On voit alors que la dynamique est positive. Voici l’évolution des prix du marché immobilier à Marseille ces dernières années :
- + 4,3% sur 2 ans ;
- + 30,0% sur 5 ans ;
- + 30,7% sur 10 ans.
D’après le Figaro Immobilier, l’augmentation est plus forte dans l’ancien (2 points de plus sur 5 ans) que dans l’immobilier neuf à Marseille.
Quels sont les facteurs d’attractivité à Marseille ?
Marseille fait sans doute partie des villes les plus connues de France, et son rayonnement dépasse largement nos frontières. En plus d’être la deuxième plus grande ville de France (après Paris), c’est aussi la quatrième ville économique en Europe. Voici une liste non exhaustive des avantages qu'il y a à investir dans l'immobilier à Marseille :
- Une situation géographique privilégiée. Sa position au cœur de la Côte d’Azur confère à Marseille une douceur de vie exceptionnelle. Pour les amateurs de soleil, il est intéressant de noter que Marseille est la ville la plus ensoleillée de France. Par ailleurs, la position de Marseille au bord de la mer Méditerranée a grandement contribué à son développement. Aujourd’hui encore, le grand port maritime de Marseille (GPMM) alimente l’économie de la ville et de la région. C’est le premier port français et le deuxième port de la Méditerranée. Marseille compte aussi parmi les trois premiers complexes de plaisance d’Europe.
- Un patrimoine culturel et historique d’une rare richesse. Marseille est souvent considérée comme la plus ancienne ville de France. En effet, les fondations de la ville auraient été posées au VIe siècle avant notre ère par des Grecs venus d’Asie Mineure. Les rues de Marseille abritent donc plus de 2 600 ans d’histoire !
- Une offre de transports de qualité. Marseille est très connectée à de nombreuses voies de transport routier, ferroviaire et aérien. En effet, la ville est traversée par trois autoroutes : l’A7 (autoroute Nord), l’A55 (autoroute du Littoral) et l’A50 (autoroute Est). De plus, la ligne de TGV permet de rejoindre Paris en 3 heures 20 et Lyon en 2 heures. Côté aérien, l’aéroport international Marseille-Provence est situé à seulement 25 kilomètres du centre-ville.
- Un marché immobilier dynamique et attractif. Les prix immobiliers à Marseille sont encore raisonnables pour une ville d’une telle envergure. En effet, les prix au mètre carré sont bien inférieurs comparés aux autres grandes villes de France (Paris, Lyon) et de la Côte d’Azur (Cannes, Nice). Voilà qui renforce encore l’attractivité de Marseille et l’intérêt d’y faire un investissement locatif.
La ville de Marseille offre des opportunités d’investissement immobilier qui peuvent satisfaire tous les goûts. Par exemple, le 9e arrondissement accueille beaucoup d’étudiants qui sont autant de locataires potentiels. Si votre budget vous le permet, vous pouvez investir dans les beaux quartiers du Vieux-Port, une zone très prisée qui reste une valeur sûre. Dans les quartiers populaires du 3e arrondissement, les prix sont bien plus abordables. Le 4e arrondissement est aussi une excellente option pour investir à Marseille. La demande en logements meublés y est très forte, en particulier à proximité du campus universitaire Aix-Marseille.
Que faut-il savoir avant d’investir à Marseille ?
Sachez qu’il est possible d’investir en Pinel à Marseille. La loi Pinel est un programme de défiscalisation destiné aux investisseurs dans le locatif. En 2024, investir en loi Pinel à Marseille permet de profiter de réductions d’impôt allant jusqu’à 21% du prix de revient net du logement.
Marseille est éligible à la loi Pinel et la ville est classée en zone A. La zone A rassemble les territoires de France où la tension locative est la plus élevée. Cela signifie que l’offre de logements en location est insuffisante pour répondre aux besoins. Si vous choisissez d’investir à Marseille, vous ne devriez donc pas avoir de mal à trouver un locataire. Aussi, le risque de vacance locative est réduit, et vous pourrez enchaîner les contrats de location en minimisant les périodes d’inoccupation. Cet état du marché locatif est clairement favorable à l’investissement à Marseille, que ce soit avec ou sans le dispositif Pinel.
Quel rendement locatif espérer à Marseille ?
On peut calculer le rendement brut théorique à Marseille à partir des prix moyens à l’achat (3 707 €/m²) et à la location (16 €/m²). En effet, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat. Ainsi, on trouve un rendement brut théorique de 5,2% (=16*12/3707).
D’après Studapart, le rendement locatif brut à Marseille s’élève à 6,6% en moyenne. La publication souligne que « les investisseurs apprécieront un faible risque de vacance locative pour les petites surfaces de type studio ou T2 ».
Une étude a été réalisée en 2022 par Beanstock/Capital, sur la base d’opérations réelles. Les calculs prenaient en charge l’intégralité des dépenses liées aux projets, y compris les coûts de travaux et d’ameublement, ainsi que les frais de gestion de l’opérateur. Malgré ses paramètres qui affectent négativement la rentabilité, l’étude a conclu à une rentabilité nette à Marseille évaluée entre 3 et 5%.
À l’heure actuelle, les quartiers qui ont le plus haut potentiel d’investissement sont les suivants :
- Chutes-Lavie (rendement supérieur à 5%) ;
- Belsunce, Noailles et Castellane (rendement supérieur à 4,5%) ;
- Palais de justice et Vauban (rendement supérieur à 4%).
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Marseille ?
Plusieurs grands projets sont actuellement en cours de développement à Marseille, qui concourent à renforcer l'attractivité de la cité phocéenne :
- Marseille en grand. Ce plan d’investissement de 1,5 milliard d’euros a été annoncé par le président Emmanuel Macron en septembre 2021. Il prévoit notamment la modernisation et le développement des transports en commun, ainsi que le désenclavement des quartiers nord ;
- Base nautique du Roucas-Blanc. L’ouverture de cette base nautique est attendue avant fin juillet 2024 puisqu’elle devra accueillir des épreuves des Jeux olympiques 2024 ;
- Prolongement du tramway T3. La première phase du projet, qui devrait se terminer en 2025, s’étendra vers Gèze au nord et La Gaye au sud. Dans un second temps, le tramway reliera Capitaine Gèze à La Castellane, avec la création de 14 stations d’ici à 2029 ;
- Site de baignade dans la darse du J4. La commune prévoit la création d’une zone de baignade aménagée et surveillée au nord du Vieux-Port. L’ouverture du site est prévue en juin 2024 ;
- Finalisation de la place Castellane. Les travaux de la place Castellane, débutés en janvier 2023, devraient s’achever à la fin de l’année 2024. L’esplanade du 6e arrondissement va faire peau neuve et intégrera une nouvelle desserte du tramway T3 ;
- Grand plan écoles. Un budget de 1,5 milliard d’euros va être alloué à un grand plan de rénovation et de construction des 470 écoles de Marseille ;
- Projet NEOMMA : modernisation et automatisation du métro. En 2024, le métro de Marseille va s’équiper de nouvelles rames. D’après la Régie des transports métropolitains, ce nouveau métro sera « automatique, sans conducteur, climatisé, connecté, accessible depuis le quai aux personnes à mobilité réduite et bénéficiant des dernières technologies ».
Dans quels quartiers investir à Marseille ?
- La Joliette. Ce quartier est situé au nord du Vieux-Port, dans le 2e arrondissement. Le secteur s’est éloigné de son passé de quartier ouvrier. Désormais réhabilité, il s’est transformé en un quartier d’affaires très en vogue et plébiscité par les jeunes actifs. Les prix de l’immobilier y sont en forte hausse ;
- Le 9e arrondissement. Ce quartier est idéalement situé entre le centre-ville et le parc national des Calanques. Le secteur offre toutes les commodités dans un rayon d’un kilomètre. L’autoroute A50 est accessible en seulement 10 minutes, et la gare TGV Saint-Charles en 20 minutes. Le 9e arrondissement abrite aussi le campus de Luminy, avec ses 8 000 étudiants et ses 1 500 chercheurs et ingénieurs ;
- Le 1er arrondissement. C’est le secteur idéal pour les investisseurs qui souhaitent cibler les étudiants. De nombreuses écoles et universités sont implantées dans cette zone de l’hypercentre. Le 1er arrondissement connaît une forte demande locative. Les petites surfaces et les logements meublés sont particulièrement recherchés ;
- Le 4e arrondissement. Situé à l’est du centre-ville, le 3e arrondissement séduit les familles et les jeunes cadres grâce à son environnement paisible. Les prix immobiliers y sont aussi très abordables. Les maisons et les grands logements (3 pièces et plus) connaissent une forte demande locative dans ce secteur ;
- Le 5e arrondissement. Le 5e arrondissement est réputé pour ses restaurants, ses bars et ses commerces, et il est bien desservi par les transports en commun. Le mode de vie très urbain de ce quartier branché attire les jeunes actifs et les étudiants. Privilégiez les petites surfaces si vous souhaitez investir dans ce quartier de Marseille.
Marseille, en bref
- Population : 875 553 habitants
- Classement : ville la plus ensoleillée de France en 2024
- Climat : 2 858 heures d’ensoleillement par an
- Économie : 4e ville économique en Europe
- Histoire : plus ancienne ville de France
(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.