Vous avez le projet d’investir dans l’immobilier à proximité de Paris ? Parmi les départements limitrophes de la capitale, la Seine-Saint-Denis mérite votre attention. Découvrez de bonnes raisons d’investir en Seine-Saint-Denis.
Quel est le prix moyen par m² en Seine-Saint-Denis ?
Le prix moyen par mètre carré en Seine-Saint-Denis s’élève à 4 060 €/m² pour un appartement au 1er mars 2024, d'après la plateforme Meilleurs Agents. Il est en moyenne plus élevé pour les appartements que pour les maisons, dont le prix moyen en mars 2024 s'établit à 3 412 €. À titre de comparaison, les prix immobiliers en Seine-Saint-Denis sont bien inférieurs aux moyennes en région Île-de-France.
Les écarts de prix peuvent être importants en fonction de l’emplacement du bien immobilier en Seine-Saint-Denis. Voici les deux extrêmes dans le département :
- La ville la plus chère de Seine-Saint-Denis est Les Lilas. L’immobilier y coûte en moyenne 7 049 €/m² ;
- La ville la moins chère de Seine-Saint-Denis est Sevran. On peut y acheter un bien immobilier pour 2 664 €/m².
En règle générale, la proximité avec Paris contribue à renchérir le prix des biens immobiliers.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années en Seine-Saint-Denis ?
Le prix de l’immobilier en Seine-Saint-Denis est en baisse sur les deux dernières années. En effet, les prix moyens sont en repli de 4,7% sur un an, et de 5,2% sur deux ans. Toutefois, notons que ces baisses s’inscrivent dans un contexte de crise immobilière généralisée dans le pays.
D’ailleurs, si on regarde l’évolution des prix à plus long terme, la tendance est plutôt à la hausse. Les prix au mètre carré des appartements ont :
- Augmenté de 10,2% depuis 2019 (soit sur 5 ans) ;
- Augmenté de 20,2% depuis 2014 (soit sur 10 ans).
D’après le Figaro Immobilier, les prix du marché dans l’ancien ont plus augmenté (+ 28% sur 5 ans) que ceux de l’immobilier neuf en Seine-Saint-Denis (+ 19% sur 5 ans).
Voici les villes de Seine-Saint-Denis où les prix de l’immobilier sont très dynamiques depuis un an :
- Neuilly-sur-Marne : + 9% ;
- Sevran : + 8% ;
- Montfermeil : + 6%.
À l’inverse, voici les villes du département 93 où les prix de l’immobilier sont en recul depuis un an :
- Bobigny : - 4% ;
- Saint-Ouen-sur-Seine : - 4% ;
- Les Lilas : - 4%.
Quels sont les facteurs d’attractivité en Seine-Saint-Denis ?
Le plus grand avantage de la Seine-Saint-Denis est sans doute sa position géographique aux portes de Paris. Ce département de la petite couronne est très bien connecté au centre de la capitale par un réseau dense de transports en commun. Le 93 compte actuellement six lignes de métro, cinq de RER et deux lignes de tramway. Ainsi, les habitants de Seine-Saint-Denis peuvent rejoindre le centre-ville de Paris dans un délai relativement court. De plus, le département est traversé par sept autoroutes et compte deux aéroports (Paris-Charles-de-Gaulle et Le Bourget).
La Seine-Saint-Denis profite de l’attractivité de Paris, tout en affichant des prix immobiliers plus raisonnables. En effet, les logements en Seine-Saint-Denis sont très nettement inférieurs à ceux de Paris. Tandis qu’un bien immobilier en Seine-Saint-Denis coûte en moyenne 3 972 €/m², il faut compter 9 581 €/m² à Paris, soit 2,4 fois plus ! Ainsi, investir en Seine-Saint-Denis permet d’acquérir un bien proche de Paris à prix abordable.
La qualité de vie est un ingrédient essentiel de l'attractivité de la Seine-Saint-Denis. Du département, on connait bien sûr le Stade de France qui accueille, tout au long de l'année, de nombreuses manifestations sportives et culturelles. Mais ce n'est pas tout. Le secteur regorge également de lieux de promenade, comme la cité jardin de Stains, les berges du canal de l'Ourq ou encore les abords de la Basilique cathédrale de Saint-Denis.
Par ailleurs, le département 93 est une zone économique importante et un bassin d’emploi majeur. La Seine-Saint-Denis abrite 38 750 établissements privés et beaucoup de sièges sociaux de grandes entreprises. Preuve de l’attractivité du département, les créations d’entreprises ont augmenté de 12,2% au 2e trimestre 2023. France travail estime aussi que le marché du travail est dynamique en Seine-Saint-Denis. Ces facteurs économiques alimentent également de façon bénéfique le marché immobilier en Seine-Saint-Denis. Dans une étude, l'Insee qualifie la Seine-Saint-Denis de département « post-industriel » dont l'économie est en voie de tertiarisation. Cela signifie que les services occupent une part de plus en plus importante dans l'économie locale, ce qui peut être un signe de montée en gamme. Par ailleurs, l'Insee évoque « un département jeune au dynamisme démographique exceptionnel ».
Enfin, avec environ 7 000 habitants par km², la Seine-Saint-Denis est une zone très densément peuplée. La demande locative y est très forte. D’ailleurs, le département 93 est classé comme « zone tendue ». Cela signifie que l’offre locative est insuffisante pour supporter la demande. Le marché a donc de la place pour de nouveaux investissements locatifs en Seine-Saint-Denis. La demande locative élevée permet de réduire le risque de vacance locative, ce qui améliore la rentabilité de votre opération immobilière.
Que faut-il savoir avant d’investir en Seine-Saint-Denis ?
Si vous souhaitez profiter de la loi de défiscalisation Pinel, vous devez choisir avec soin dans quelle ville investir en Seine-Saint-Denis. En effet, l’éligibilité des biens immobiliers à la Loi Pinel dépend de la commune. Certaines communes sont classées en zone A bis (avec Paris), tandis que d’autres sont en zone A.
Voici la répartition des 40 communes du 93 éligibles à la loi Pinel 2024 :
- 11 communes en zone A bis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble ;
- 29 communes en zone A : Aulnay-sous-Bois, Bobigny, Bondy, Clichy-sous-Bois, Coubron, Drancy, Dugny, Épinay-sur-Seine, Gagny, Gournay-sur-Marne, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Le Blanc-Mesnil, Le Bourget, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Pierrefitte-sur-Seine, Romainville, Rosny-sous-Bois, Sevran, Stains, Tremblay-en-France, Vaujours, Villepinte, Villetaneuse.
Rappelons que les zones A bis et A regroupent les communes où le marché immobilier est le plus tendu en France. En conséquence, les plafonds de loyer de la loi Pinel sont plus élevés dans ces zones. Cela vous permet de maximiser la rentabilité de votre investissement Pinel en Seine-Saint-Denis.
En 2024, investir en loi Pinel en Seine-Saint-Denis donne droit aux réductions d’impôt suivantes :
- 9% pour un engagement de location de 6 ans ;
- 12% pour un engagement de 9 ans ;
- 14% pour un engagement de 12 ans.
De plus, sachez que les pourcentages de réduction d’impôt sont majorés (respectivement 12%, 18% et 21%) si vous remplissez les conditions du dispositif Pinel+.
Quel rendement locatif espérer en Seine-Saint-Denis ?
D’après le site Se Loger, le rendement locatif moyen en Seine-Saint-Denis est de 7% pour un appartement. Cette valeur est confirmée par Ouinvestir qui évoque les rendements suivants :
- Pour un appartement : de 1,21% à 11,50%, avec une moyenne de 7,45% ;
- Pour une maison : de 1,01% à 8,13%, avec une moyenne de 4,19%.
Bien entendu, la rentabilité d’un investissement locatif dépend de la localisation et du type de surface (les petites surfaces étant plus rentables).
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours en Seine-Saint-Denis ?
Les prix immobiliers en Seine-Saint-Denis pourraient être influencés par les projets de développement urbain suivants :
- Projet Grand Paris Express. Ce programme ambitionne d’améliorer les transports de banlieue à banlieue. Il se décompose en plusieurs projets qui vont directement affecter l’offre de transport en commun en Seine-Saint-Denis ;
- Prolongement de la ligne 14 au nord jusqu’à Saint-Denis Pleyel. L’ouverture de la ligne est prévue en juin 2024.
- Création de la ligne 15. Il s’agira d’une ligne circulaire autour de Paris qui permettra de connecter des stations dans la première ou la deuxième couronne. Ce projet devrait aboutir à l’horizon 2030.
- Création de la ligne 16 entre Saint-Denis Pleyel et Noisy - Champs. Des arrêts sont prévus en Seine-Saint-Denis, notamment au Bourget et à Sevran.
- Création de la ligne 17. Cette nouvelle ligne reliera Saint-Denis Pleyel au Bourget et à Villepinte.
- Aménagement de voirie à Saint-Ouen. Trois axes départementaux majeurs vont être réaménagés : l’avenue Michelet (RD14), le boulevard Jean Jaurès (RD410) et les quais de Seine (RD1). Ce projet prévoit notamment d’améliorer le partage de l’espace public, de promouvoir les mobilités douces dans un contexte sécurisé, de végétaliser pour lutter contre les îlots de chaleur ;
- Aménagement d’une continuité cyclable sur l’avenue Paul Vaillant-Couturier à La Courneuve.
Dans quels quartiers investir en Seine-Saint-Denis ?
Cette ville à taille humaine offre toutes les commodités nécessaires au quotidien. Drancy est proche de Paris mais aussi de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle (CDG). Le prix de l’immobilier à Drancy est assez abordable avec un prix moyen de 3 243 €/m² ;
Avec 114 000 habitants, Saint-Denis est la ville la plus peuplée du département 93. Cette commune est limitrophe de Paris. Son réseau de transport est particulièrement dense, surtout depuis le lancement du projet Grand Paris. Il faut compter 4 169 €/m² pour investir à Saint-Denis ;
Cette autre commune limitrophe de Paris séduit les étudiants et les jeunes actifs. Elle est desservie par le prolongement de la ligne de métro 14. Grâce à son ambiance conviviale, la ville de Saint-Ouen est considérée comme l’une des plus attractives de la petite couronne. Les prix immobiliers y sont plutôt élevés (6 418 €/m² en moyenne) ;
Bondy est une ville en mutation de plus en plus prisée. Elle affiche un savant mélange de zones urbaines et pavillonnaires. Le canal de l’Ourcq et ses berges animées ajoutent au charme de Bondy. Plus éloignée de Paris, la commune est aussi plus abordable (3 115 €/m² en moyenne) ;
Limitrophe de Paris, Aubervilliers est un grand pôle économique qui génère de nombreux emplois. Le Campus Condorcet, dédié aux sciences humaines et sociales, attire aussi des milliers d’étudiants, de chercheurs et de doctorants. Ses prix immobiliers raisonnables (3 798 €/m²) en font une option intéressante pour investir en Seine-Saint-Denis.
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
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