Investir à Caen offre de nombreuses opportunités locatives. Ville historique, Caen se distingue par son dynamisme économique et culturel. Avec des projets de développement urbain ambitieux, une forte demande locative et un marché immobilier dynamique, la capitale normande a déjà séduit de nombreux investisseurs. Revenons sur ce qu’il faut savoir avant d’investir à Caen.
Quel est le prix moyen/m² à Caen ?
Dans la ville de Caen, le marché immobilier attire de plus en plus d’investisseurs. Et pour cause, la commune offre un large choix de biens immobiliers, accessibles à tous types de profils.
Dans l’ancien à Caen, le prix médian se situe aux environs de 2 600 €/m² (de 1 900 €/m² à 3 300 €/m² environ). Pour l’immobilier neuf à Caen, le prix médian s’élève à environ 4 500 €/m².
Les secteurs en développement ou en rénovation urbaine à Caen présentent de belles opportunités d’investissement. C’est également le cas des secteurs universitaires et touristiques.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Caen ?
L’évolution du marché immobilier à Caen ces dernières années reflète les tendances observées à l’échelle nationale.
À Caen, le marché immobilier a été marqué par une hausse des prix, suivie d’une période de stagnation. Une dynamique qui reflète les fluctuations économiques et démographiques du secteur. Les prix moyens à l’achat à Caen présentent de grandes disparités selon le type de bien (appartement ou maison) et le segment de marché (ancien ou neuf). Actuellement, les baisses de prix demeurent limitées comme l'indique Me François Perron, le vice-président de la Chambre des notaires, dans une interview datant de janvier 2024 : "[L'année 2023] marque un recul, mais il faut relativiser. Nous ne sommes pas du tout dans une crise immobilière comme celle des subprimes en 2007. Les années covid ont été exceptionnelles et ont coïncidé avec un pic d’activité énorme."
Certains quartiers sont plus recherchés pour leur proximité avec le centre-ville, leurs services et leurs infrastructures. D’autres, un peu plus éloignés, séduisent par leur calme et leur cadre de vie paisible. Le centre ancien de Caen, en particulier, est très recherché. Les biens les plus prisés, dans ce secteur, sont les maisons familiales avec terrain. Le quartier Canada et certains quartiers plus périphériques comme la Folie Couvrechef, le bas Venoix et la Prairie ont également la cote pour ceux qui souhaitent investir, mais aussi auprès des personnes qui souhaitent vivre à Caen.
De façon générale, la demande de logements à Caen reste soutenue et portée par la croissance démographique. L’attractivité de la ville pour les étudiants et les jeunes professionnels profite au dynamisme du marché locatif.
Quels sont les facteurs d’attractivité de Caen ?
Caen est une commune de 106 000 habitants située dans le Calvados. C’est l’une des villes les plus attractives de Normandie. Reconnue pour son dynamisme, elle avait été désignée 3e ex aequo dans le Baromètre Arthur Loyd 2022, dans la catégorie des métropoles intermédiaires (300 000 à 500 000 habitants).
Du fait de son histoire liée au débarquement, Caen attire un grand nombre de touristes chaque année. Avec ses quatre grandes stations balnéaires à proximité, elle séduit de nombreux investisseurs qui pratiquent la location saisonnière.
Au quotidien, le climat océanique de Caen offre un cadre de vie agréable. On apprécie également sa proximité avec Paris, accessible en 2 heures via l’A13. Cette liaison attire de plus en plus ceux qui cherchent à allier le calme provincial à l’effervescence de la capitale.
L'économie de Caen est très diversifiée. On y trouve notamment des entreprises du digital (600 entreprises pour 3 200 emplois selon Caen Normandie). Ces entreprises sont actives dans le domaine de la e-santé, mais aussi de la Fintech (startups financières). L'écosystème local se structure autour de grands pôles (pépinières et hôtels d'entreprises, incubateurs, think-tank Sciences du numérique...). On peut également évoquer les entreprises de l'agroalimentaire, qui se développent dans les secteurs des produits laitiers, des produits de la mer, des céréales, etc.
La vie associative est particulièrement développée à Caen, pour le plus grand bonheur des familles qui ont accès à plus de 1 000 associations dans les domaines des arts, du spectacle, du sport ou encore des loisirs culturels.
Enfin, la ville propose des infrastructures scolaires et de santé de haute qualité, parfait pour les familles, les étudiants ou les seniors. Caen se distingue également par son pôle universitaire et de recherche dynamique, ainsi que par l’amélioration continue de ses infrastructures de transport.
Que faut-il savoir avant d’investir à Caen ?
Investir dans l’immobilier à Caen nécessite de prendre en compte les spécificités réglementaires et fiscales du marché local. À Caen, il n’existe pas de plafonnement général des loyers, mais la ville est classée en zone tendue. Cela signifie que la demande de logements y excède souvent l’offre et crée un environnement favorable aux investisseurs.
En outre, Caen bénéficie du dispositif Pinel, destiné à encourager l’investissement locatif là où la demande de logements est forte. Classée en zone B1 pour le dispositif Pinel, Caen permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 42 000 €, avec un loyer plafonné à 10,93 €/m2 pour l’année 2024.
Quel rendement locatif espérer à Caen ?
Le rendement locatif brut à Caen se situe généralement entre 4% et 6%, bien que cette moyenne puisse varier d’un projet à l’autre. Cette variation reflète la diversité du marché immobilier de la ville, où chaque investissement offre des perspectives uniques.
Les investissements dans des biens neufs présentent un fort potentiel locatif, notamment dans le secteur de la location touristique ou étudiante. Ces segments bénéficient d’une forte demande, et les propriétés neuves ont l’avantage de permettre des économies sur les factures énergétiques. Un atout à prendre en compte pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires qui peuvent afficher un loyer plus élevé et subir moins de vacances locatives.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Caen ?
Caen supporte actuellement plusieurs grands projets de développement urbain qui visent à transformer et revitaliser la ville. Parmi les projets phares, on compte :
- La transformation de la presqu’île de Caen : ancien espace industriel, la presqu’île est en train de se transformer en un quartier mixte. Un espace qui rassemblera des logements, des bureaux et des espaces verts ;
- Les quartiers en cours de réaménagement dans le nord de Caen : ces initiatives visent à améliorer l’habitat, enrichir les services et embellir les espaces publics. L’objectif est de créer des environnements urbains où il fait bon vivre ;
- L’Îlot Saint-Jean : un autre projet d’envergure, focalisé sur la réhabilitation de bâtiments historiques en plein cœur de la ville. Ce projet a pour objectif de revitaliser le centre-ville en offrant des espaces de vie et de consommation modernes. Et cela, tout en préservant le patrimoine architectural de Caen.
- Le développement du réseau de tramway et l’amélioration des liaisons bus : ils sont au cœur d’une nouvelle stratégie urbaine sur la commune. Elle vise à promouvoir la mobilité durable pour les habitants. Ces améliorations facilitent les déplacements au sein de la ville et ses différents quartiers.
Dans quels quartiers investir à Caen ?
- Le Vaugueux. Quartier historique par excellence, il séduit par son ambiance médiévale. Les ruelles pavées et l’architecture préservée font de ce quartier un lieu prisé, d’autant plus qu’il se trouve à proximité immédiate du château de Caen. Il s'agit d'un quartier à privilégier pour l'investissement dans une location saisonnière ;
- Le port de plaisance. Situé autour du bassin Saint-Pierre, c’est l’un des secteurs les plus dynamiques de la ville. Ce quartier est particulièrement apprécié pour sa vie nocturne animée, ses nombreux restaurants et ses bars. C'est un lieu de rendez-vous incontournable pour ceux qui cherchent à profiter des soirées caennaises. Ce quartiers est notamment apprécié des touristes mais aussi des jeunes, ce qui en fait un emplacement de prédilection pour l'achat d'une petite surface à convertir en meublé touristique ;
- La zone de l’université. Elle représente le cœur vibrant de Caen. Elle est très prisée des étudiants et des jeunes professionnels. La proximité avec l’université et les centres de recherche offre un accès facile à l’éducation et à l’emploi. La demande locative y est dynamique, un critère important du point de vue de l'investisseur ;
- Hastings. Hastings est un quartier résidentiel très calme. Il dispose de belles propriétés ainsi que d’espaces verts. C’est un choix privilégié pour ceux qui recherchent une vie reposante à l’écart de l’agitation du centre-ville. Ce quartier attire principalement des familles. Si vous avez un projet d'investissement dans cette zone, vous pouvez ainsi viser une plus grande superficie ;
- Saint-Gilles. Ce quartier se distingue par son cadre de vie paisible. Avec son accès rapide au périphérique, ce quartier attire les familles qui cherchent un équilibre entre vie urbaine et tranquillité ;
Caen, en bref
- Située à 2 heures de Paris
- 34 000 étudiants
- 28 millions de touristes chaque année
- 10 kilomètres de littoral
- Aéroport de Caen Carpiquet, 1er aéroport de la région
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
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