Dijon est un secteur d’investissement judicieux et de plus en plus prisé. En tant que pôle économique régional, la ville bénéficie d’une attractivité qui valorise son marché. Revenons sur ce que vous devez savoir avant d’investir à Dijon.
Quel est le prix moyen/m² à Dijon ?
Pour les biens immobiliers anciens, les acheteurs peuvent s’attendre à un prix médian de 2 500 € par mètre carré, avec des variations qui vont de 1 800 à 3 500 € par mètre carré.
Concernant les biens immobiliers neufs à Dijon, le prix médian atteint environ 4 300 € par mètre carré.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Dijon ?
Au cours des dernières années, Dijon a connu une augmentation des prix de l’immobilier. Néanmoins, le marché se stabilise désormais. Cette tendance s’explique en partie par l’attrait de la ville pour les étudiants, grâce à son offre étoffée d’enseignement supérieur.
Le marché locatif est dominé par les petites surfaces. "Cette forte présence de petits logements est influencée par le caractère étudiant de Dijon, avec plus de 31 000 étudiants qui la fréquentent chaque année.", analyse le site spécialisé Locservice. Les appartements représentent également l'essentiel de l'offre de logements au plan local.
Quels sont les facteurs d’attractivité de Dijon ?
Dijon, capitale de la région Bourgogne-Franche-Comté, est une ville qui attire de nombreux investisseurs immobiliers. On peut d'ailleurs noter que Dijon figure à la deuxième place du Baromètre Arthur Loyd 2023, dans la catégorie des métropoles intermédiaires (300 000 à 500 000 habitants). Pour rappel, ce baromètre scanne et évalue l'attractivité des villes, selon quatre grands critères : la vitalité économique ; l'accueil des entreprises et l'offre en immobilier professionnel ; la qualité de vie ; et la connectivité, le capital humain et les transitions (transition climatique notamment).
Son accessibilité est un atout majeur : la ville bénéficie de liaisons TGV qui permettent aux habitants de rejoindre Paris en 1 heure 30. Cette proximité avec la capitale permet d'attirer de nombreux cadres au pouvoir d'achat élevé qui font la navette entre Paris et Dijon. La généralisation du télétravail a accompagné et soutenu le développement de cette pratique, contribuant à renforcer l'attractivité du marché immobilier dijonnais.
En tant que pôle économique régional, Dijon bénéficie d’un secteur tertiaire développé. La commune attire de nombreuses entreprises et professionnels. Plusieurs pôles d'activité concourent à mailler le territoire :
- Le parc d’activités Beauregard, qui accueille notamment le répartiteur pharmaceutique GIPHAR, la messagerie CHRONOPOST et la légumerie métropolitaine ;
- Le groupe URGO poursuit son développement à Dijon depuis 1880, acteur majeur international en matière de recherche et d'innovations médicales ;
- L'écopôle Valmy, qui accueille plusieurs immeubles de bureaux ;
- L'écoparc Dijon Bourgogne, dont l'actualité est marquée par plusieurs projets tels que la construction du data center EURO INFORMATION, l'implantation d'un immeuble de bureaux pour PACIFICA, ou encore la création d'une unité agro-industrielle pour EUROGERM, du siège régional de l’APAVE et des locaux du laboratoire d’analyses FILAB ;
- Le technopôle Agronov, dédié aux entreprises innovantes.
Les personnes vivant à Dijon apprécient également la qualité de l’enseignement supérieur : les universités et grandes écoles du secteur attirent chaque année de nombreux élèves. Cette concentration d’étudiants dynamise le marché de la location meublée et de la colocation.
De plus, la ville est appréciée pour sa sécurité, la propreté de son environnement, ses nombreux espaces verts, ainsi que pour la qualité de ses infrastructures scolaires et médicales.
Que faut-il savoir avant d’investir à Dijon ?
Investir à Dijon offre un beau potentiel locatif et permet de bénéficier du dispositif Pinel.
Classée en zone B1, la ville de Dijon bénéficie d’une situation favorable pour l’investissement immobilier. Les plafonds spécifiques à la zone B1 offrent un niveau de rentabilité intéressant aux investisseurs. En 2024, les plafonds de loyers Pinel pour la zone B1 sont de 10,93 €/m². Pour rappel, le calcul d'un loyer Pinel repose sur la formule suivante : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone. Le coefficient multiplicateur se calcule, lui, grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement. Pour un bien d'une surface utile de 37 m², le coefficient est donc de : 0,7 + 19/37 = 1,21. Le loyer Pinel est donc, dans cet exemple, de : 37 x 1,21 x 10,93 = 489 €. Or, d'après le site Locservice, le loyer moyen à Dijon est de 494 €, tandis que la surface moyenne est de 37 m². En résumé, le loyer Pinel, même s'il est limité par certains plafonds, n'est pas très éloigné du loyer moyen dans la métropole. L'investisseur n'est donc pas "perdant", tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel.
De plus, Dijon n’est pas situé en zone tendue et les loyers y sont fixés librement (pour un investissement hors Pinel).
Quel rendement locatif espérer à Dijon ?
À Dijon, le rendement locatif brut moyen se situe entre 4% et 7%. Un chiffre qui peut néanmoins varier en fonction du type de projet.
Sur la commune, on distingue un beau potentiel d’investissement sur les achats immobiliers neufs. Ces logements ne sont pas impactés par la réglementation sévère qui touche les « passoires thermiques » dans l'ancien.
De plus, la ville bénéficie d’un fort potentiel de valorisation immobilière, stimulé par son dynamisme économique. Soutenue par des secteurs clés tels que l’agroalimentaire et le tourisme, la demande de logements à Dijon reste élevée.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Dijon ?
Dijon se lance dans des grands projets de développement urbain, axés sur l’écologie et l’innovation. Ces projets visent à transformer la ville en une smart city exemplaire grâce à l’initiative OnDijon.
Cette transformation comprend la mise en service de bus et de bennes à ordures ménagères qui fonctionnent à l’hydrogène et favorisent une réduction de l’empreinte carbone. Ce projet porte sur l’introduction de 27 bus et 8 bennes à ordures ménagères.
En outre, des projets ambitieux pour améliorer la gestion de l’eau et de l’assainissement sont en cours sur la commune.
Dans quels quartiers investir à Dijon ?
- Le quartier de la gare. Comme son nom l'indique, ce quartier s'articule autour du principal pôle ferroviaire de Dijon et bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun (tramway, bus). Ce secteur est particulièrement vivant et apprécié de ses habitants en raison de sa proximité avec le centre-ville.
- Le quartier Montchapet. Traversé par l'avenue Victor Hugo, ce quartier débouche sur la célèbre place Darcy. Il s'agit d'une zone particulièrement huppée de Dijon. On y trouve de belles maisons bourgeoises, mais aussi de nombreux appartements. Ce quartier abrite notamment des familles.
- L'hypercentre. Situé principalement entre la place Darcy et la place de la Libération, l'hypercentre de Dijon se caractérise par la présence de maisons à colombages héritées du Moyen-Âge, d'hôtels particuliers et de nombreux commerces et services. Les halles sont le cœur battant de ce secteur particulièrement recherché.
- Le quartier de la Maladière. Ce secteur prend place entre le centre historique et le quartier plus moderne de la Toison d'Or. Les maisons de ville alternent avec les immeubles. Le Parc de la Maladière-La Ladrière est un pôle d'activités à dominante commerciale particulièrement dynamique. De plus, le stade de la Maladière prochainement entièrement rénové va contribuer à renforcer l'attrait du quartier.
- Le quartier du Parc. Ce quartier arboré doit son nom à la présence de nombreux espaces verts, à l'instar du Parc de la Colombière et du Parc du Président Wilson. Il comporte de nombreuses maisons cossues et demeures de maître. Il attire une clientèle aisée, à la recherche de prestations de standing et d'espace sans pour autant renoncer à la proximité du centre-ville.
- Le quartier de la Toison d'Or. Avec le parc d'activités Valmy et le centre commercial régional, ce quartier accueille de très nombreux emplois. Les immeubles récents attirent une grande variété de profils : étudiants, jeunes, familles...
- Le quartier Université-Montmuzard. Situé à proximité immédiate du campus universitaire, il s'agit du quartier idéal pour investir dans une location étudiante. Les petites surfaces y sont relativement accessibles et la demande locative y est forte.
Dijon, en bref
- Dijon métropole comptabilise 260 000 habitants
- Plus de 40 000 étudiants
- 4 à 7% de rentabilité locative brute
- 825 hectares d’espaces verts
- Paris en 1 heure 30 avec le TGV
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
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