Simulation de financement VINCI immobilier : à vos calculs !

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Avant de contacter les banques, faites vos estimations. Nos conseils pour réussir la simulation de votre financement immobilier et partir, ainsi, sur de bonnes bases.

Capacité d’emprunt : définition

La capacité d’emprunt correspond au montant total que vous pouvez emprunter en tenant compte, notamment, du montant de vos ressources et charges, et de la mensualité de remboursement maximum que vous souhaitez.

Le montant que vous devez emprunter se calcule selon la formule suivante :

Montant à emprunter = prix de l’achat immobilier – apport personnel

Dans ce calcul, le prix de l’achat immobilier inclut le prix du bien lui-même, mais aussi les frais de notaire, les frais de garantie et les éventuels travaux.

Estimer le montant de son apport personnel

Avant l’étape de la simulation du prêt immobilier, commencez tout d’abord par faire le point sur votre épargne. Livret A, livret jeune, LDD, assurance-vie, héritage, plus-value ou encore fruit de la vente d’actions sont autant d’économies qui peuvent gonfler votre apport. Si vous achetez votre résidence principale, sachez que vous pouvez aussi débloquer de manière anticipée vos avoirs d'épargne salariale tel que PEE (Plan épargne entreprise) ou PERCO (Plan d’épargne pour la retraite collectif). Idéalement, les banques demandent que votre apport soit a minima de 10% du montant du prêt. Plus il sera conséquent et plus les établissements bancaires vous octroieront des conditions de prêt avantageuses.

Attention toutefois, ne consacrez pas la totalité de votre épargne à cet apport. Conservez une partie de vos liquidités pour faire face à tous les imprévus du quotidien.

Apport personnel = montant total de votre épargne (livrets, comptes à terme, épargne logement, épargne salariale…) - épargne de précaution - épargne affectée à d’autres projets

Calculer sa capacité d’emprunt

Une fois le montant de l’apport connu, vous pouvez vous lancer dans le calcul de votre capacité d’emprunt, c’est à dire, du montant maximal que vous pouvez consacrer, chaque mois, au remboursement d’un crédit immobilier. Nouvelles mensualités du crédit comprises, votre niveau d’endettement doit rester inférieur à 33%, afin de profiter d’un reste à vivre suffisamment confortable. Fin 2020, les recommandations officielles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont été assouplies. Sous conditions, le taux d’endettement dans le cadre d’un achat immobilier peut atteindre 35 % des revenus.

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges et les revenus :

Taux d’endettement = (charges/revenus) x 100

Au-delà de ces considérations financières, votre niveau de mensualités maximum dépend également de vos projets de vie, du montant que vous souhaitez épargner chaque mois ou encore de vos investissements futurs.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous avez besoin de connaître vos ressources ainsi que vos charges. Pour connaître votre salaire mensuel net, vous pouvez consulter votre dernier bulletin de paie. Si vous percevez des primes ou un 13^e mois, par exemple, pensez à retenir la moyenne de vos revenus mensuels nets sur 12 mois glissants afin de prendre en compte l’intégralité de vos ressources. Pour connaître vos charges, faites la liste de la liste de vos crédits en cours (autre crédit immobilier, crédit à la consommation…).

À partir de ces informations, vous pouvez procéder à une simulation de votre capacité d’emprunt. Avant de constituer votre dossier de prêt et de rencontrer votre banquier ou courtier, vous aurez peut-être besoin d’affiner votre capacité d’emprunt et d’ajuster certains paramètres tels que la durée d’emprunt, le montant de la mensualité….

VINCI Immobilier est à vos côtés dès les premières étapes de votre projet immobilier. C’est pourquoi nous vous proposons un simulateur de capacité d’emprunt entièrement gratuit et en ligne.

D’autres frais à budgétiser pour estimer la capacité d’emprunt avec précision

Différents frais supplémentaires liés à l’acquisition sont à prendre en compte dans vos calculs. Notamment les frais de notaire, de 7 à 8% dans l’ancien et de 2 à 3% dans le neuf. Pensez également aux éventuels frais liés à l’hypothèque. Si vous achetez dans l’ancien, vous devrez aussi financer des travaux. Comptez environ 1000€/m² pour une rénovation complète.

De même, n’oubliez pas les frais de déménagement. Peu coûteux si vous louez vous-même une camionnette, ils peuvent grimper jusqu’à plusieurs milliers d’euros si vous choisissez de passer par un professionnel. Vous faites appel à un courtier pour décrocher votre prêt ? Sauf si c’est la banque qui s’affranchit de ses honoraires, prévoyez sa rémunération dans votre budget. Comptez en général aux alentours de 1500€.

Enfin, n’oubliez pas l’assurance emprunteur. À l’heure où les taux d’intérêt restent très bas, son poids pèse de plus en plus lourd dans le coût global du crédit. Plus particulièrement, si vous êtes parmi les plus de 55 ans ou si vous avez été concerné par un problème de santé. Pour en limiter le coût et être couvert sans exclusion ni surprime, sachez que vous avez la possibilité de faire appel à un courtier spécialisé dans les assurances emprunteur.

Montant total de l’achat immobilier = prix du bien + montant total des frais annexes (frais de notaire, frais d’hypothèque, travaux, déménagement, assurance emprunteur…)

Comment calculer ma capacité d’emprunt ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous avez besoin de connaître vos revenus et vos charges. Vous devez également définir le montant de la mensualité maximum que vous êtes prêt à rembourser, ainsi que la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter.

Pour réussir la simulation de votre financement immobilier, veillez à la fois à tenir compte du montant du prêt et des frais annexes. Vous souhaitez calculer votre capacité d’emprunt ? Utilisez directement le simulateur de VINCI Immobilier. Le résultat de la simulation est communiqué à titre indicatif.