Où trouver un appartement meublé à vendre ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez le choix entre deux options : soit vous achetez un appartement vide que vous allez louer nu ou meublé, soit vous jetez votre dévolu sur un appartement meublé. Vous avez choisi la deuxième option et vous vous demandez où trouver un appartement meublé à vendre ? Voici nos astuces pour réussir votre investissement.

Qu’est-ce qu’un appartement meublé ?

Un appartement meublé est un appartement mis en location et équipé d’un certain nombre de meubles indispensables. La liste du mobilier obligatoire diffère selon la date de signature du bail en location meublée.

Pour un contrat de location signé après août 2015, la liste des meubles indispensables comprend :

· La literie (y compris couette ou couverture)

· Les volets ou rideaux dans les chambres

· Les plaques de cuisson

· Le four ou four à micro-ondes

· Le réfrigérateur

· Le congélateur (ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C)

· De la vaisselle en quantité suffisante

· Des ustensiles de cuisine

· Une table et des sièges

· Des étagères de rangement

· Des luminaires

· Du matériel d’entretien ménager.

Un inventaire et état détaillé du mobilier doit être joint au bail.

Par ailleurs, depuis le 1^er août 2015, le contrat de location à titre de résidence principale pour un logement meublé doit être conforme au bail type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce modèle de bail comprend un certain nombre de clauses obligatoires telles que l’identité des parties (propriétaire et locataire) ; la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ; la description du logement et de ses annexes ; la surface habitable ; le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ; ou encore le montant du dépôt de garantie.

Bon à savoir, il existe des clauses spécifiques pour :

· Les logements meublés situés dans les zones tendues, où l’encadrement des loyers s’applique. Dans ce cas, le contrat de location doit faire apparaître le loyer du précédent locataire, ainsi que la date de son dernier versement et de sa dernière révision.

· Les logements situés dans les zones d’encadrement expérimental des loyers (Paris, Lille…). Dans les zones concernées, le contrat de location doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur. Il est également nécessaire de préciser les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.

Pour un appartement meublé, le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer. La durée de location est fixée à un an en général, mais peut être réduite à neuf mois lorsque le locataire est un étudiant. Lorsque le bail parvient à expiration, si aucune des parties n’a donné congé, le bail est reconduit tacitement pour un an (ou neuf mois pour un étudiant). La durée légale de période de préavis est d’un mois, à compter de la réception de la lettre de résiliation par le propriétaire bailleur. Le délai de préavis est de trois mois si c'est le propriétaire qui souhaite donner congé.

Appartement meublé à vendre : quelles possibilités ?

Deux possibilités s’offrent à vous si vous souhaitez investir dans un appartement meublé :

· Acheter un appartement vide pour le meubler. Vous vous situez alors dans le cadre de ce qu’on appelle le « meublé diffus ». Vous achetez un appartement au sein d’une copropriété classique et le garnissez de meubles en tenant compte de la liste obligatoire. Vous avez la possibilité de gérer le bien directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un administrateur de bien.

· Investir dans une résidence services. Vous êtes alors dans le cadre du « meublé géré ». Votre appartement meublé est situé dans une résidence étudiants, une résidence seniors, une résidence d’affaires ou encore une résidence de tourisme. Il est aussi possible d’investir en meublé dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Lorsque vous investissez en résidence services, le logement est associé à la fournitures de services voire d’activités (accueil, restauration, animation…). Vous signez un bail commercial avec un exploitant professionnel et percevez, dans ce cadre, des loyers sécurisés. Vous n’avez aucun souci de gestion locative, dans la mesure où c’est le gestionnaire qui se charge de trouver un locataire, de réaliser les formalités d’entrée et de sortie, d’encaisser les loyers pour votre compte et de réaliser les petites réparations locatives dans le logement. Vous bénéficiez, parallèlement, de tous les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Pourquoi acheter un appartement meublé ?

Vous pouvez choisir d’investir dans un meublé :

· Pour diversifier votre patrimoine, notamment si vous possédez déjà un ou plusieurs appartements en location vide.

· Pour pouvoir mettre en place différentes stratégies locatives en fonction de l’évolution de la demande des locataires. Vous pouvez, par exemple, exercer une activité de location de courte durée pendant l’été et de location de longue durée pendant le reste de l’année.

· Pour pouvoir facturer un loyer plus élevé et, ainsi, bénéficier d’une rentabilité locative plus intéressante. Le loyer d’un appartement meublé peut en effet être jusqu’à 30% plus élevé que celui d’un appartement vide comparable, compte tenu des meubles et équipements mis à disposition.

· Pour aider les futurs locataires à se projeter et maximiser ainsi le taux de transformation lors des visites. Un appartement meublé est souvent jugé plus attractif par les candidats à la location.

· Pour bénéficier d’une plus grande flexibilité et sécurité compte tenu de la durée de location et du délai de préavis réduits. Vous avez ainsi l’opportunité de récupérer le logement plus rapidement en cas d’impayés de loyers.

· Pour profiter d’une fiscalité attractive. Dans le cadre du régime LMNP, vous avez la possibilité d’arbitrer entre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs avec un minimum de 305€ (régime micro-BIC) ou la possibilité de déduire l’intégralité de vos charges (régime réel). La LMNP est par ailleurs compatible avec le système de l’amortissement.

Comment revendre un appartement meublé ?

Vous pouvez choisir de :

· Revendre votre appartement meublé par vous-même en publiant une annonce immobilière.

· Confier la revente à l’exploitant professionnel ou une de ses filiales en cas d’investissement en résidence services.

Comment estimer le mobilier lors d’une vente ?

Lors de l’estimation de votre bien meublé, il est très important de dissocier les meubles du logement. Avant de revendre, évaluez la valeur du mobilier en fonction du taux de vétusté. Voici un exemple de tableau de vétusté pour déterminer l’usure normale d’un bien mobilier :

Dans votre annonce immobilière, pensez à préciser :

· Si les meubles peuvent ou non être retirés du logement le jour de la vente.

· S’ils sont ou non compris dans le prix de vente. Si les meubles sont compris dans le prix du bien, leur valeur au jour de la signature sera défalquée du prix de vente pour le calcul des frais de notaire.

La location meublée non professionnelle (statut LMNP) obéit à des règles spécifiques. Il est important de bien les connaître et les comprendre avant de mettre votre projet d’investissement à exécution. Découvrez comment déclarer un LMNP.