Comment revendre un bien acquis avec un bail réel solidaire (BRS) ?

Le bail réel solidaire (BRS) est une des modalités pour faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus les plus modestes. Si ce dispositif est d’abord pensé pour favoriser l’acquisition d’une résidence principale, la revente d’un bien en BRS est également encadrée. Que faut-il savoir à ce sujet ?

Quelques rappels concernant le bail réel solidaire (BRS)

Face au niveau parfois élevé des prix immobiliers, certains ménages, en particulier ceux aux revenus modestes et très modestes, ont des difficultés à devenir propriétaires de leur résidence principale. Or, le prix d’un bien immobilier est, de façon très schématique, composé du prix du terrain (le foncier) et du prix de l’habitation en elle-même (le bâti).

Principe du BRS

Afin de diminuer les barrières à l’accession à la propriété, le BRS repose donc sur un principe simple : la dissociation entre le foncier, d’une part, et le bâti, d’autre part. L’acheteur fait l’acquisition du logement uniquement et loue le terrain auprès d’un office de foncier solidaire (OFS).

Conditions du BRS

Le BRS est accessible sous certaines conditions. Les demandeurs doivent ainsi respecter :

• Les critères fixés par l’OFS. Chaque office est libre de fixer, en concertation avec la collectivité dans laquelle se situe le logement, ses propres critères de sélection. Il peut ainsi réserver le BRS à certaines typologies de logements ou compositions de ménages. Il peut également tenir compte de la proximité avec le lieu de travail et de l’éligibilité au parc social.
• Les plafonds de ressources en vigueur. C’est le revenu fiscal de référence de l’année n-2 qui est pris en compte afin d’apprécier l’éligibilité au bail réel solidaire.

Avantages du BRS

Acheter un bien immobilier en BRS présente plusieurs avantages :

• Réaliser des économies importantes sur le prix d’achat
• Se constituer un capital immobilier avec une mensualité de remboursement peu élevée
• Bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5%
• Financer le bien avec le prêt à taux zéro (PTZ), en cas de besoin
• Bénéficier d’un abattement de taxe foncière dans certaines communes
• Profiter éventuellement d’une proposition de rachat par l’OFS

Pourquoi revendre un bien immobilier en BRS ? 

La revente d’un bien en BRS peut s’expliquer de différentes manières :

• Pour raisons professionnelles (mutation dans une autre région, mobilité géographique du conjoint…)
• Pour raisons familiales (divorce, séparation…)
• En cas de décès du propriétaire
• En cas d’invalidité du propriétaire

Peut-on revendre un bien en BRS ?

Il est possible de revendre un bien en BRS, sous réserve de respecter certaines conditions.

Quelles sont les conditions pour revendre un bien immobilier en bail réel solidaire ? 

Il existe trois catégories de conditions à respecter en cas de revente d’un bien en BRS.

Les conditions liées au plafond de prix de vente fixé par l’OFS

Dans le cadre d’une revente BRS, le prix de vente est encadré par l’office de foncier solidaire (OFS). Ce dernier applique l’indice de son choix au prix d’achat initial du logement. Il peut ainsi s’agir de l’indice de référence des loyers (IRL) ou de l’indice du coût de la construction (ICC). 

Une majoration de prix peut éventuellement s’appliquer si des travaux d’amélioration ont été réalisés dans le logement.

Les conditions liées aux ressources du futur acquéreur

Le repreneur doit respecter les plafonds de revenus, comme pour une demande initiale. 

Voici les plafonds de ressources applicables en 2024, en fonction de la composition du foyer et de la zone d’implantation du logement (en euros) :

Les conditions liées au statut d’occupation du logement 

En cas de revente, le bien BRS doit continuer d’être occupé à titre de résidence principale.

Peut-on faire une plus-value sur un bien en BRS ?

Il est possible de réaliser une plus-value en cas de revente d’un bien en BRS, sous réserve du respect des conditions de revente préalablement décrites.

Comment procéder pour la revente ? 

La revente d’un bien en BRS doit respecter les étapes suivantes :

• Prévenir l’OFS de votre intention de revente. L'office a en effet un rôle structurant à jouer.
• Obtenir une estimation de la valeur du bien. C'est l'OFS qui se charge de d’encadrer et de fixer le prix de vente des logements achetés avec un bail réel solidaire.
• Signer le compromis de vente.
• Patienter le temps que les délais administratifs soient écoulés.
• Signer l’acte authentique de vente.

BRS et succession : que faut-il savoir ?

Le BRS peut être transmis aux héritiers à la condition expresse que ceux-ci respectent les plafonds de ressources en vigueur.

Pour en savoir plus concernant le BRS, n’hésitez pas à interroger votre conseiller VINCI Immobilier.