Qu'est-ce qu'une zone ANRU ?

L’acquisition d’un logement situé dans une zone ANRU comporte de nombreux avantages, tels que la TVA à 5,5%. Mais la TVA réduite dans le neuf n’est pas le seul atout d’un achat en zone Anru. Le point en détail.

Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?

L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est une agence de l’État. Elle finance et accompagne la transformation de quartiers de la politique de la ville. Sa création s’inscrit dans le prolongement de la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. Ce texte avait été soumis au vote du Parlement à l’initiative de Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la Ville, le 1ᵉʳ août 2003.

Les programmes faisant l’objet d’une rénovation sont situés dans ce qu’on appelle une zone ANRU. Les zones ANRU sont des zones considérées comme prioritaires par l’établissement public du même nom. Elles bénéficient de conditions privilégiées pour l’achat d’un logement neuf. L’objectif est de favoriser le renouvellement et la régénération de zones urbaines considérées comme défavorisées.

Pourquoi investir dans une zone ANRU ?

Investir dans une zone ANRU présente de nombreux avantages. Voici lesquels.

Une TVA réduite

L’achat d’un bien immobilier neuf en zone ANRU permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5%, contre 20% en matière d’immobilier neuf classique. Cet avantage fiscal permet d’abaisser le coût de revient du logement neuf et, donc, de maximiser le pouvoir d’achat immobilier des ménages éligibles.

Un cumul possible avec le PTZ

La TVA réduite est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ). Autrement dit, il est possible d’acheter son logement neuf moins cher tout en bénéficiant d’un prêt sans intérêt. Bien entendu, les conditions éligibilité habituelles du PTZ s’appliquent même en cas d’achat dans une zone ANRU (prêt réservé aux primo-accédants, conditions de ressources et de localisation, etc.).

Quelles sont les contraintes pour acheter en zone ANRU ?

Plusieurs conditions doivent être respectées :

Des conditions de localisation

Le logement doit ainsi être situé :

• Soit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville. Sont également concernés les logements situés à moins de 300 mètres de la limite d’un quartier politique de la ville ou intégrés à un ensemble immobilier intégralement situé à moins de 500 mètres de la limite de ce quartier et en partie à moins de 300 mètres de cette limite. 
• Soit dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine signée avec l'ANRU dans le cadre du PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine) ou à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

Des conditions de ressources 

Les revenus de l’acheteur ne doivent pas dépasser un certain montant correspondant aux plafonds de ressources du PLS (prêt locatif social), auxquels s’ajoute une majoration de 11%. 

Les ressources du demandeur sont appréciées au moment :

• Soit de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire
• Soit de la date du contrat de vente.

Pour un contrat de réservation signé en 2024, c’est le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition 2023 portant sur les revenus de 2022 qui est pris en compte. Sur son site internet, l’ANRU précise également que « les modalités de détermination du montant des ressources à prendre en considération sont celles fixées par l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources HLM. »

Des conditions liées à la performance environnementale du bâtiment

Le logement, pour pouvoir bénéficier des avantages de la zone ANRU, doit présenter un niveau suffisant de performance énergétique et environnementale. Cela se traduit par le respect des exigences de la norme environnementale RT2012. 

Des conditions liées au prix du logement

Le prix d’un bien immobilier éligible aux avantages de la zone ANRU est encadré. Il ne doit pas être supérieur aux plafonds applicables pour des opérations réalisées dans le cadre du prêt social de location-accession (PSLA). Chaque année, ces plafonds sont actualisés afin de tenir compte de l’évolution annuelle de l’indice des coûts à la construction (ICC).

En 2024, voici les plafonds applicables en zone ANRU :

Enfin, il est important de rappeler qu’un bien faisant l’objet d’une TVA réduite en zone ANRU doit impérativement être occupé à titre de résidence principale. S’entend comme la résidence principale un logement qui est occupé au moins 8 mois par an (sauf cas exceptionnels : nécessité professionnelle, maladie, force majeure…).

Achat d’un logement neuf avec une TVA réduite : comment se passe la revente ?

Si vous avez acheté un logement situé en zone ANRU tout en bénéficiant de la TVA réduite, sachez que vous avez la possibilité de revendre ce logement. Toutefois, vous pouvez être amené à rembourser une partie de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié. 

Ainsi, depuis le 1er janvier 2014, si vous vendez le logement dans les 10 ans suivant l’acquisition, vous devez payer un complément d’impôt. Le montant de ce dernier est calculé de la manière suivante : (taux normal de TVA - abattement de 10 % par année de détention) - taux de TVA réduit. Autrement dit, aucun impôt supplémentaire n’est à régler en cas de revente après 10 ans.

Pour aller plus loin, découvrez les aides pour un premier achat immobilier.