Immobilier qu'est-ce que l'abattement pour durée de détention ?

Si la résidence principale fait l’objet d’un traitement fiscal particulier, la revente d’un bien locatif ou d’une maison de campagne donne lieu au versement d’une taxe sur les plus-values immobilières. Bonne nouvelle, le montant de cette taxe peut diminuer en fonction de la durée de détention du bien.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain généré par la vente d’un bien immobilier (ou assimilé). Elle se calcule de la manière suivante :

Prix de vente - prix d’acquisition (ou valeur déclarée s’il s’agit d’une donation ou succession)

Si vous enregistrez une plus-value immobilière, celle-ci est généralement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quand payer la taxe sur les plus-values ?

Une plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en cas :

· De cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti). La vente peut ainsi concerner un appartement, une maison ou un terrain.

· De vente d’un droit relatif à un immeuble (usufruit, nue-propriété ...). Il peut également s’agir, par exemple, d’une servitude de passage.

La plus-value immobilière est également imposée lorsque la vente se fait via une société civile immobilière (SCI), dès lors que celle-ci est imposée à l’impôt sur le revenu, ou un fonds de placement dans l'immobilier (FPI). L’échange de biens, partage ou apport en société est concerné de la même manière.

La taxe sur les plus-values est déclarée et payée au moment de la vente à l’étude notariale.

Comment bénéficier de l'abattement pour durée de détention ?

Avant d’être imposée, la plus-value peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention). La plus-value immobilière est ainsi totalement exonérée après 22 ans de détention (pour l'impôt sur le revenu) ou après 30 ans de détention (pour les prélèvements sociaux).

Comment calculer l'abattement pour durée de détention ?

L’abattement est calculé en fonction d’un barème précis :

« Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. », précise l’administration fiscale sur son site internet.[1] Elle indique également que « la date d'acquisition constitue le point de départ du délai de détention. »

Taxe sur la plus-value immobilière : quelles exonérations ?

En marge de l’abattement pour durée de détention, il existe différents cas d’exonération. Le plus connu d’entre eux est la résidence principale, qui bénéficie d’une exonération totale. De même, la transaction peut être exonérée si le produit de la vente est utilisé par le vendeur pour financer l’acquisition de sa résidence principale dans les 2 ans.

Mais on peut également évoquer d’autres cas de figure, tels que :

· Les exonérations liées au bien vendu. Une exonération est notamment accordée lorsqu’il s’agit d’un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ou d’un bien dont le prix de vente n’excède pas 15 000€.

· Les exonérations liées à l’acheteur. Une exonération s’applique, par exemple, s’il s’agit d’un bien exproprié. Pour être éligible à l’avantage fiscal, il faut que l'intégralité de l'indemnité soit réemployée par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans les 12 mois.

· Les exonérations liées au vendeur. Pour bénéficier de l’exonération, il faut que le vendeur soit titulaire d’une pension de vieillesse, ou soit détenteur de la carte mobilité inclusion, ou réside dans un établissement d’accueil pour personnes âgées/handicapées, ou ne soit pas résident français, ou n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années.

Il existe également des abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%. L’abattement de 70% est octroyé si l’acheteur s’engage, dans l’acte authentique, à démolir la ou les constructions existantes et à construire à la place un ou plusieurs bâtiments collectifs dans les 4 ans. L’abattement peut être porté à 85% si les logements construits sont des logements sociaux (pour au moins 50% de la surface totale des constructions).

Pour en savoir plus sur les modalités d’exonération de la résidence principale, retrouvez notre article complet.

[1] https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-20-20180824