Prêt Immobilier Jeune : comment acheter avant 35 ans ?

En 2023, d’après une étude publiée début 2024, l’âge moyen d’un acheteur immobilier est de 37 ans. Cette donnée est stable depuis plusieurs années et cela malgré l’évolution du marché. Le prêt à 110% est relativement rare et généralement réservé aux investisseurs locatifs. Par conséquent, il est bien souvent difficile d’obtenir un prêt immobilier sans apport lorsqu’on est jeune. Fort heureusement, il existe de nombreuses opportunités d’emprunter pour acheter lorsqu’on est jeune. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier jeune.

Pourquoi un prêt immobilier jeune ?

Certains profils d’emprunteurs restent particulièrement éloignés du marché immobilier. C’est vrai, en particulier, en ce qui concerne les jeunes candidats à l’accession qui disposent d’un apport personnel limité. 

Ce qui n’empêche pas les jeunes profils d’avoir envie d’investir dans la pierre. 40% des 18-34 ans souhaitent devenir propriétaires d’après un sondage Yougov pour Pretto publié en avril 2023. 

C’est la raison pour laquelle certains établissements bancaires adaptent les conditions d’emprunt qu’ils proposent. Certaines banques proposent ainsi un prêt immobilier jeune.

Quels prêts sont plus difficiles d’accès pour les jeunes ?

Certaines catégories de prêts, en revanche, sont réservés aux ménages disposant d’un patrimoine important. C’est notamment le cas du prêt in fine. Les jeunes emprunteurs sont donc de facto exclus du périmètre de ce type de prêt.

Pour rappel, le prêt in fine est un prêt qui sépare le remboursement du capital, d’une part, du paiement des intérêts, d’autre part. Contrairement à un prêt amortissable classique, où chaque mensualité d’emprunt comporte une part de capital et une part d’intérêts qui diminue au fil du temps, les remboursements mensuels correspondent aux seuls intérêts. Le capital, lui, n’est remboursé qu’à la toute fin du prêt. Le plus souvent, la banque exige des garanties ; ce qui passe par le dépôt d’une somme importante d’argent sur un contrat d’assurance-vie par exemple. C’est la raison pour laquelle on dit généralement que le prêt in fine est adapté aux gros patrimoines.

Prêt immobilier jeune : comment optimiser ses chances d’emprunter lorsqu’on est jeune ?

Au-delà des prêts aidés et des emprunts spécifiquement destinés aux jeunes, il existe quelques astuces et bons réflexes pour mettre toutes les chances de son côté au moment de demander son prêt immobilier.

La qualité et la stabilité de la situation professionnelle

Mettez en avant la stabilité de votre situation professionnelle et la qualité de cette dernière. Embauche en CDI, période d’essai validée, salaires en hausse, perspectives d’avancement : à vous de valoriser vos meilleurs atouts ! 

Les banques aiment avoir de la visibilité sur vos revenus professionnels. C’est vrai, en particulier, lorsque vous demandez un prêt sur une longue durée (de l’ordre de 20 à 25 ans). Il faut donc que vous apportiez des éléments permettant d’attester que vos revenus sont réguliers.

Le niveau d’apport personnel

Si vous le pouvez, réalisez un apport personnel suffisant. Avec un apport couvrant au moins 10 à 20% du financement total, vous rassurez l’établissement bancaire. Vous montrez en effet que vous disposez déjà d’un patrimoine et, le cas échéant, que vous êtes capable d’épargner.

On dit généralement que le niveau minimal d’apport personnel dans un financement immobilier est fixé à 10%. Si vous n’êtes plus capable d’assumer le remboursement de vos mensualités de prêt, la banque va en effet chercher à récupérer le capital prêté. L’apport personnel, lui, vient compenser les frais de notaire qui ne pourront pas être récupérés au moment de la revente. Pour mémoire, ces frais de notaire s’élèvent généralement à 7 à 8% du montant de l’opération dans l’ancien, et à 2 à 3 % dans le neuf. L’apport personnel permet également de couvrir les frais d’agence qui sont généralement à la charge de l’acquéreur. 

Avoir un apport personnel suffisant est particulièrement important lorsque les conditions d’emprunt ont tendance à se resserrer. « L’apport moyen a explosé depuis 2022 puisqu’au niveau national, en moyenne il est passé de 48 144 € en moyenne à 60 637 € soit une augmentation de +26%. L’apport médian, lui, est passé de 19 975 € à 27 500 € soit 38 % d’augmentation. », explique ainsi MeilleurTaux dans l’étude citée en introduction.

L’optimisation de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt peut représenter une part non négligeable du coût global du crédit. C’est pourquoi il est particulièrement important de limiter les frais d’assurance emprunteur. Pour ce faire, vous avez notamment deux leviers à votre disposition :

• Évitez les comportements à risques : tabagisme, sports extrêmes, etc. L’assurance de prêt sera plus coûteuse si le risque à assurer est plus élevé. 
• Si vous constatez que l’assurance groupe proposée par votre banque est trop onéreuse, vous pouvez éventuellement opter pour une délégation d’assurance en optant pour un organisme extérieur. La délégation d’assurance permet de diminuer le montant à payer chaque mois et, ainsi, de libérer une capacité d’emprunt supplémentaire.

La caution des parents

Bien entendu, un premier projet immobilier est souvent synonyme de prise d’autonomie quand on est jeune. Il s’agit d’une étape très importante dans une vie, surtout lorsqu’on commence sa vie d’actif. Le premier projet immobilier accompagne ainsi souvent le premier CDI.

Pour autant, la caution parentale peut apporter un vrai coup de pouce à l’obtention d’un prêt immobilier quand on est jeune. Cette caution peut prendre deux formes différentes :

• La caution simple : en cas de défaut de paiement, l’établissement prêteur a la possibilité d’engager une procédure de recouvrement contre l’emprunteur avant d’envisager le recours à la caution. 
• La caution solidaire : dans ce cadre, la banque prêteuse peut se tourner vers la caution dès la première mensualité impayée.

La complétude du dossier

La qualité de votre dossier tient aussi à son caractère complet. Il est indispensable d’avoir réuni toutes les pièces demandées par la banque. Avant de prendre rendez-vous avec la banque, vous devez ainsi rassembler :

• Vos justificatifs d’identité
• Un justificatif de situation familiale si vous avez prévu d’emprunter à deux
• Une copie de votre contrat de travail et vos trois derniers bulletins de paie 
• Vos 3 derniers relevés de compte
• Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois,
• Vos 2 derniers avis d’imposition
• Un justificatif d’épargne et/ou d’apport personnel
• Une liste de vos éventuels crédits en cours (prêt auto, prêt étudiant…).

Enfin, si votre projet immobilier est déjà bien avancé, pensez à apporter le compromis de vente lors de votre rendez-vous avec la banque.

Le timing de votre projet immobilier

Le choix du timing est important ! Si toutes les conditions ne sont pas réunies pour demander un prêt immobilier, peut-être vaut-il mieux différer votre projet et patienter pendant quelques mois ou années. Ce peut être le moyen d’épargner davantage en vue de constituer un apport personnel plus conséquent, ou bien de progresser dans votre carrière. Afin d’optimiser vos chances d’emprunter, mieux vaut attendre d’avoir une situation professionnelle stable et/ou des revenus suffisants.

Il est également conseillé d'anticiper : combien de temps allez-vous occupez le logement ? Avez-vous prévu de changer d'emploi et/ou de région au cours des années à venir ? Autant de questions à vous poser. Acheter un bien suppose en effet de payer plusieurs frais fixes (comme les frais de notaire) que vous allez devoir amortir sur plusieurs années.

Quels sont les critères des banques pour les jeunes emprunteurs ?

Comme pour les autres profils d’emprunteurs, les banques sont très attentives au respect des normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) lorsqu’elles examinent une demande de prêt effectuée par un jeune.

Pour rappel, les critères à respecter se situent à trois niveaux :

Le taux d’effort

Le rapport entre les charges de crédit et les revenus des jeunes emprunteurs – c’est-à-dire leur taux d’effort – ne doit pas dépasser 35%. Par exemple, pour un ménage touchant des revenus mensuels de 3 000 euros, la mensualité maximum ne devrait pas dépasser 1 050 euros par mois.

Bon à savoir, les prêts-relais, conclus entre la revente d’un ancien bien et l’achat d’un nouveau bien immobilier, sont exclus du calcul du taux d’effort. Seule condition : ces crédits relais ne doivent pas représenter plus de 80% de la valeur de la revente.

La durée d’endettement

La durée totale du crédit immobilier ne doit pas dépasser 25 ans (+ 2 ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée dans les lieux est décalée par rapport au début du crédit).

Les dérogations possibles pour les banques

Une possibilité pour les banques de déroger à ces critères dans la limite de 20% du volume total de crédits octroyé. Au sein de cette marge de 20%, 70% des crédits doivent être réservés aux acquéreurs d’une résidence principale et 30% aux primo-accédants dont font souvent partie les jeunes acheteurs. 

Ces critères s’appliquent de façon générale à n’importe quel demandeur. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à interroger votre conseiller bancaire ou votre courtier en financement immobilier.

Quelles sont les alternatives au prêt immobilier jeune ?

Le prêt immobilier est un excellent moyen de commencer à se constituer un patrimoine immobilier lorsqu’on est jeune. Grâce à l’effet de levier du crédit, il est en effet possible de réaliser une acquisition d’un montant plus important que si on avait compté sur sa seule épargne. Petit à petit, en passant du studio au deux-pièces, du deux-pièces au trois-pièces et ainsi de suite, il est possible d’augmenter la taille de son patrimoine immobilier.

Si le crédit immobilier permet de mettre le pied à l’étrier, donc, ce n’est pas le seul et unique moyen d’acheter de la pierre quand on est jeune. Il existe des alternatives. Parmi les différentes solutions qui existent, on peut citer :

L’aide de la famille

Plusieurs modalités sont alors envisageables :

• Le don familial
• Le prêt familial 
• L’achat en commun d’un bien.

L’achat à plusieurs peut prendre de très nombreuses formes. Le montage juridique peut être une société civile immobilière (SCI). Il est en effet possible d’adjoindre un prêt au montage de la SCI. Pour approfondir ce point, découvrez tout ce qu’il faut retenir à propos du prêt SCI. 

Autre possibilité : le jeune emprunteur peut emprunter avec ses parents (voire d’autres membres de sa famille) dans le cadre de l’indivision. 

Enfin, il est possible d’acheter à plusieurs au travers du mécanisme du démembrement de propriété. Par exemple, le jeune emprunteur peut détenir l’usufruit du bien (en ayant la possibilité de l’occuper ou d’en tirer des revenus locatifs), tandis que les parents peuvent avoir la nue-propriété (c’est-à-dire les murs).

Les différents prêts aidés

Là encore, plusieurs solutions sont possibles telles que : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ)
• Le prêt Action Logement 
• Le prêt conventionné.

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à effectuer votre propre simulation de financement immobilier.