Est-il vraiment intéressant d’acheter une maison cash ?

Pour acheter votre future maison, vous avez le choix entre deux possibilités : soit vous empruntez de l’argent auprès de votre banque, en complétant ce financement par un apport personnel, soit vous réalisez un achat comptant (ou achat cash). Avez-vous plutôt intérêt à puiser dans votre épargne pour financer votre achat de maison ? Ou est-il plus intéressant d’emprunter ? Toutes les réponses à vos questions.

Est-il possible d’acheter une maison cash ?

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en payant cash. Dans ce cas, on dit que vous réalisez un achat comptant, par opposition à un achat à crédit.

Cela signifie que vous n’avez pas besoin d’emprunter pour acheter votre maison. Vous disposez déjà d’une somme d’argent suffisante pour couvrir à la fois le prix d’achat et les frais annexes (notamment les frais de notaire). Cela peut arriver en cas de rentrée d’argent exceptionnelle (héritage, bonus, revente d’un autre bien immobilier…).

Pourquoi payer comptant ?

Il existe de multiples raisons d’acheter sa maison cash. Vous pouvez notamment être amené à faire ce choix :

• Pour faciliter l’acceptation de l’offre d’achat. Un paiement comptant représente en effet une garantie pour le vendeur, qui a la certitude de vous vendre la maison une fois passé le délai de rétractation de 10 jours après la promesse de vente. La transaction immobilière ne risque pas d’être mise en cause par la non-réalisation d’une éventuelle condition suspensive de prêt. Or, cela peut arriver lorsque le plan de financement immobilier intègre une part de crédit et que l’acheteur n’a pas obtenu son prêt ou le taux d’intérêt qu’il souhaitait, par exemple.
• Pour réduire les délais d’acquisition. En l’absence de condition suspensive de prêt, vous n’avez pas besoin de temps supplémentaire pour rechercher votre financement puis réceptionner l’offre de prêt. Les délais d’acquisition sont uniquement conditionnés par les délais administratifs classiques. Concrètement, cela peut vous permettre de gagner plusieurs semaines sur la durée de la transaction. En règle générale, il faut compter trois à quatre mois entre la signature de la promesse et la signature de l’acte authentique chez le notaire.
• Pour utiliser une rentrée d’argent. Que ce soit suite à un héritage, un bonus de votre entreprise ou une somme d’argent issue de la revente d’un autre bien immobilier, il est légitime de souhaiter investir ce montant dans un achat sûr, tangible et à forte visibilité. Or, l’immobilier coche toutes ces cases. Dans ces conditions, acheter une maison cash prend tout son sens.
• Pour limiter votre endettement. Si vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits (prêt immobilier pour un investissement locatif, crédit à la consommation…), votre taux d’endettement a peut-être déjà atteint son maximum. Les nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière, devenues contraignantes depuis le 1^er janvier 2022, imposent ainsi un taux d'endettement maximum de 35%, assurance emprunteur incluse. Dans ce cas, vous n’avez pas d’autre choix que d’acheter votre maison cash (si vous en avez les moyens, bien entendu).
• Pour l’aspect psychologique de l’achat cash. Certaines personnes sont réticentes à l’idée de souscrire un crédit, quel qu’il soit. Un crédit vous engage et doit être remboursé : il s’agit donc d’une contrainte budgétaire à prendre en compte de manière impérative lors de l’élaboration de votre budget mensuel. En achetant cash, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles. Toutefois, attention aux idées reçues sur le crédit. Lors de l’examen de votre dossier, un établissement prêteur va analyser de nombreux critères, tels que votre taux d’endettement ou votre reste à vivre, afin de s’assurer que votre capacité de remboursement est suffisante. Si vous parvenez à décrocher un crédit immobilier, cela signifie donc que vous êtes véritablement en capacité de payer la mensualité. Si vous avez besoin de vous rassurer, vous pouvez également vérifier votre capacité de remboursement par vous-même et simuler votre capacité d’emprunt.
• Pour réduire le coût global de l’opération immobilière. Intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurance emprunteur, éventuels honoraires du courtier : un crédit immobilier engendre un certain nombre de frais qui peuvent être plus ou moins élevés selon les cas. En cas d’investissement locatif, cela ne pose pas nécessairement problème dans la mesure où vous avez la possibilité, selon le régime fiscal choisi, de déduire vos charges de crédit de vos revenus de location. Mais, s’il s’agit de votre résidence principale, aucune déduction n’est possible. Le crédit contribue alors à renchérir le coût de l’opération immobilière. A contrario, un achat cash permet d’éviter cette charge. Pour aller plus loin, retrouvez tous nos conseils pour simuler votre financement.

Pourquoi emprunter quand on a du cash ?

Un achat de maison cash peut donc trouver de multiples justifications. Toutefois, il n’est pas toujours opportun d’opter pour un achat comptant. Tout dépend de votre situation personnelle mais aussi de la conjoncture.

Avant de faire votre choix, suivez ces quatre conseils :

• Ne sous-estimez pas l’effet de levier du crédit dans le cadre de votre financement immobilier neuf. Le crédit immobilier permet de réaliser un achat d’un montant supérieur à celui que vous pourriez réaliser avec votre seule épargne. Par exemple, avec une épargne de 100, vous pouvez acquérir un bien d’une valeur de 100 à laquelle il faut soustraire les frais d’acquisition et les éventuelles dépenses de travaux. En empruntant 20, vous pouvez réaliser un achat d’une valeur de : 100 + 20 = 120 (un montant théorique dont il faut toujours déduire les frais liés à l’achat). Une fois le crédit remboursé, vous disposez donc d’un bien d’une valeur de 120 environ. Vous vous êtes donc enrichi avec un effort d’épargne minime. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit ou bien encore l’effet boule de neige du prêt immobilier.
• Conservez des liquidités en cas de besoin. Vous devez, en toutes circonstances, conserver une épargne de précaution pour pouvoir faire face aux éventuels coups durs (remplacement de la voiture, réparation urgente dans la maison…) et vous faire plaisir (voyage, achat d’un bien d’équipement…). Nul besoin, cependant, d’accumuler un matelas de sécurité trop important. On considère ainsi généralement qu’il faut avoir devant soi l’équivalent d’environ trois à quatre mois de revenus ou de dépenses courantes. Les supports financiers réservés à l’épargne de précaution, comme les livrets bancaires ou les Sicav monétaires, sont souvent peu rémunérateurs. De plus, il faut considérer leur taux réel de rendement afin de tenir compte de l’inflation. Un taux réel qui peut être négatif dans bon nombre de cas. Il est parfois plus intéressant d’acheter sa maison, notamment pour préparer la retraite.
• Gardez une enveloppe pour les travaux. Que ce soit pour rénover le bien ou le mettre à votre goût, il est courant de réaliser des travaux au moment d’emménager dans une nouvelle maison. Vous devez donc conserver une enveloppe pour financer ces travaux, ce qui n’est pas toujours possible si vous avez consacré toute votre épargne à un achat comptant. Pour éviter les mauvaises surprises, faites budgéter les travaux par un artisan ou un entrepreneur avant la vente.
• Comparez les taux de rendement de l’épargne avec ceux du crédit immobilier. Si votre épargne est rémunérée à un taux supérieur au taux du prêt que vous pourriez obtenir, alors il est plus intéressant de placer vos fonds et d’acheter votre maison à crédit.

L’emprunt immobilier n’est pas toujours à proscrire. Il peut même avoir de très nombreux avantages. En achetant votre maison à crédit – même avec un apport personnel important – vous avez la possibilité de conserver une épargne pour vos projets. Vous pouvez acheter un bien plus grand et/ou mieux agencé. Vous pouvez laisser travailler votre épargne via l’assurance-vie ou d’autres supports financiers. Enfin, il faut savoir que l’assurance de prêt offre une protection pour l’avenir. En cas d’invalidité, d’incapacité ou, parfois, de perte d’emploi, l’assurance va prendre en charge tout ou partie du capital restant dû. Vous pouvez donc vous maintenir dans le bien même en cas de difficultés financières liées à l’évolution de votre situation personnelle. Vos proches sont également protégés.

Sachez que, même si vous choisissez d’emprunter la somme maximale correspondant à votre capacité d’emprunt, un apport personnel correspondant au minimum à 10% du montant total de l’acquisition est exigé par les banques.