Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Prorogé jusqu’à fin 2022, le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’investir dans une résidence services (résidence étudiants, résidence seniors) tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Quelles sont les particularités de ce type d’investissement ?

La réduction d’impôt, un des principaux avantages du Censi-Bouvard

Un ménage investissant dans une résidence services pourra réduire ses impôts, à hauteur de 11% du coût de l’opération hors taxes. La remise s’applique donc sur le prix HT du bien immobilier et sur les frais de notaire. Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer, du montant investi, la TVA sur le prix du bien neuf (20%) à condition de conserver le logement pendant 20 ans. En cas de revente avant cette date, l’investisseur doit se mettre en relation avec l’administration fiscale pour restituer le montant de la TVA récupérée au prorata temporis sauf en cas de reprise du bail par le nouvel acquéreur. Dans ce cas, la TVA est définitivement acquise.

Le total obtenu sera réparti de façon égale sur neuf ans. Par exemple, une résidence étudiants ayant coûté 95 000 euros hors taxes plus 5 000 euros de frais de notaire, permet une remise d’impôt de 11 000 euros. Cela représente 1 222 euros par an. L’avantage fiscal est accordé dans la limite de 300 000 euros par an et par foyer fiscal, pour une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 euros sur neuf ans.

Censi-Bouvard : simplicité de gestion garantie

La réduction d’impôt Censi-Bouvard s’inscrit dans le cadre de ce qu’on appelle le régime du loueur en meublé (professionnel ou non professionnel). Lorsque vous investissez en Censi-Bouvard, vous signez avec l’exploitant de la résidence services un bail commercial. Pendant toute la durée de ce bail, vous déléguez la gestion de votre bien (recherche d’un locataire, formalités d’entrée et de sortie, encaissement des loyers, petites réparations locatives…) à un professionnel.

Le bail commercial – conclu pour une durée minimum de 9 ans renouvelable – est gage de tranquillité pour l’acquéreur. Inutile de passer des petites annonces pour rechercher des locataires, pas de stress relatif aux impayés ou à la dégradation des locaux. Les loyers que vous percevez sont contractuels au bail commercial. Aucun des aspects purement liés à l’exploitation de la résidence ne sont à la charge de l’investisseur. L’investissement Censi-Bouvard est donc synonyme de sérénité et de tranquillité.

Résidences services : des biens immobiliers très prisés

L’achat doit porter sur une résidence de services proposant au moins trois services parmi ceux clairement définis par le Code général des impôts (accueil, petit déjeuner, blanchisserie et entretien). Sont notamment concernés les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidences seniors et les résidences étudiants.

Tous ces investissements présentent un fort potentiel locatif. Le vieillissement de la population et la croissance du nombre d’étudiants sont de puissants moteurs qui entretiennent la demande. Le marché immobilier est loin d’être saturé en ce qui concerne les résidences services et il s’agit là d’un autre avantage de l’investissement Censi-Bouvard.

Quel profil d'investisseur peut être concerné par le dispositif Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse en priorité aux contribuables imposables qui ont besoin de réduire le montant de leur imposition. Il concerne aussi les propriétaires qui souhaitent tirer des revenus de leur investissement locatif sans pour autant avoir l’intention d’occuper le bien à terme. En effet, en cas d’investissement dans une résidence étudiants par exemple, la finalité de l’investissement est fléchée vers un certain type de public et il ne sera pas possible de disposer du bien librement pour l’occuper.

De plus, l’investissement Censi-Bouvard est susceptible de séduire des investisseurs qui ont peu de temps à consacrer à la gestion locative et aux diverses formalités liées à l’investissement. A travers la signature d’un bail commercial, c’est en effet un gestionnaire professionnel qui va prendre en charge l’ensemble des démarches (recherche d’un locataire, états des lieux d’entrée et de sortie…).

Enfin, la loi Censi-Bouvard concerne les investisseurs qui disposent d’une certaine visibilité et ont du temps devant eux, dans la mesure où le dispositif Censi-Bouvard est associé à un engagement de 9 ans.

Comment revendre un appartement Censi Bouvard ?

Après 9 ans de conservation du bien, l’investisseur est libéré de ses engagements vis-à-vis de l’administration fiscale. Il peut donc tout à fait revendre son investissement Censi-Bouvard et réaliser un nouvel achat d’appartement neuf en défiscalisation. Il existe un marché secondaire pour la revente. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la revente LMNP Censi-Bouvard.

LMNP Censi-Bouvard : découvrez l’intérêt du micro-BIC

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux statuts de loueur en meublé sont possibles :

• Le loueur en meublé professionnel (LMP). Les recettes annuelles de la location meublée sont supérieures à 23 000 euros TTC et représentent plus de 50% des revenus du foyer.
• Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de choisir entre le régime simplifié du micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC peut s’avérer intéressant car il offre un abattement de 50% sur les recettes à condition que ces dernières ne dépassent pas 70 000 euros.

Comment calculer le Censi Bouvard ?

Pour calculer la réduction d’impôt Censi-Bouvard, il suffit d’effectuer le calcul suivant :

Récupération de TVA + réduction d'impôt = montant de l’avantage fiscal Censi-Bouvard

Voici un exemple de calcul Censi-Bouvard :

• Prix d’acquisition de l’appartement : 180 000 € TTC
• Prix HT de l’appartement : 150 000 € HT (TVA récupérée : 20% x 150 000 € = 30 000 €)
• Montant de la réduction d’impôt : 11% x 150 000 € = 16 500 € sur 9 ans soit 1 833 € par an
• Montant total de l’avantage Censi-Bouvard : 30 000 € + 16 500 € = 46 500 €.

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