Investir en Ehpad : tout ce qu’il faut savoir

Répartis sur tout le territoire français, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) offrent de nombreuses opportunités d’investissement dans un contexte de vieillissement de la population française. C'est donc un placement recherché.

Qu’est-ce qu’un Ehpad ?

Il s’agit de maisons de retraite médicalisées, composées de chambres (individuelle ou, plus rarement, collectives) et d’espaces communs tels qu’un accueil, une salle de restaurant, un salon-bibliothèque… Le personnel des Ehpad est notamment composé d’aides-soignants et d’auxiliaires de vie. Quatre services au moins doivent y être proposés : l’accueil, la blanchisserie, le petit déjeuner et l’entretien.

Les Ehpad, des résidences très réglementées

Contrairement à d’autres formes de logements pour seniors, comme les résidences services pour seniors, les Ehpad ne peuvent se créer librement. Ils sont soumis à une double tutelle des conseils départementaux et des agences régionales de santé (ARS). Pour créer de nouvelles places d’Ehpad, un appel à projets doit être publié. A la création, une autorisation doit être délivrée par le président du conseil départemental et le directeur général de l’ARS. Tout au long de son activité, un Ehpad doit également rendre des comptes aux autorités, notamment dans le cadre du contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens. Un Ehpad doit de plus produire régulièrement des évaluations internes et externes. Enfin, un Ehpad est financé au travers de trois « sections tarifaires » : les soins, la dépendance et l’hébergement. Si les deux premiers postes sont financés par la collectivité, le troisième est le seul qui permet réellement à l’Ehpad de dégager une marge.

Investir en Ehpad, c’est donc faire le choix d’un modèle réglementé et plus contraint en termes d’implantations.

Quelle est l’offre d’Ehpad en France ?

Il existe actuellement environ 7 500 Ehpad en France. Ces résidences médicalisées représentent 70 % de l’offre totale de structures pour personnes âgées selon la direction de la Recherche, des Études, de l'Évaluation et des Statistiques (DREES) qui dépend du ministère des Solidarités et de la Santé⁽¹⁾. Actuellement, la création de nouveaux lits d’Ehpad se concentre sur l’accueil temporaire et les unités de vie spécifiques, comme les unités Alzheimer. On assiste en effet à un fort développement des pathologies neurodégénératives qui nécessitent de proposer des prises en charge de plus en plus médicalisées.

Quelle est la demande en lits d’Ehpad ?

D’après la DREES, entre 5 % et 13 % des personnes âgées de 60 ans ou plus, selon la mesure utilisée, sont en situation de perte d’autonomie en 2015 ; soit entre 700 000 et 1,9 million de personnes âgées en perte d’autonomie en France métropolitaine⁽²⁾. La demande en structures pour personnes âgées est donc relativement forte et importante.

Pourtant, il existe d’autres formes de logements pour seniors (résidences services seniors, colocations pour seniors, habitats adaptés…) susceptibles de répondre aux attentes des seniors. Une majorité affirme en effet vouloir vieillir à domicile.

Pourquoi investir dans un Ehpad ?

Comme la plupart des pays occidentaux, la France voit sa population vieillir. Certes, toutes les personnes âgées ne deviendront pas dépendantes et un certain nombre d’entre elles pourront continuer à vivre dans leur domicile, notamment grâce au confort et à la sécurité d’un immeuble neuf.

Pour autant, on assiste au recentrage des Ehpad sur la grande dépendance. Les fermetures progressives des hôpitaux de proximité accentuent la demande pour ce type de structure médicalisée, en particulier dans les zones rurales ou périphériques. L’investissement en Ehpad est donc un investissement d’avenir.

Au-delà du dynamisme du marché, vous bénéficiez des atouts du bail commercial signé avec l’exploitant (simplicité de gestion, loyers sécurisés, engagement de location de longue durée…).

Comme pour tout investissement dans l’immobilier neuf, vous pouvez recourir à l’emprunt pour financer votre investissement en Ehpad. Les banques sont souvent à la recherche de ce type de dossiers qui déplacent la responsabilité locative sur une société exploitante spécialisée. Le fait que le rendement⁽³⁾ et la remise fiscale soient connus à l’avance facilite l’acceptation d’un dossier de financement.

Investissement Ehpad : quels inconvénients ?

La valeur des murs d’un Ehpad est éminemment liée à la valeur de l’autorisation du conseil départemental et de l’ARS. C’est cette autorisation qui va permettre à la structure de bénéficier de financements de l’Assurance maladie et départementaux. En cas de perte de l’autorisation ou de transfert à un autre acteur, la valeur de l’investissement serait considérablement réduite.

Comme pour n’importe quel investissement immobilier, il est nécessaire de s’appuyer sur des partenaires de confiance. Le gestionnaire d’Ehpad doit appliquer des règles très strictes en matière d’éthique, de bientraitance des personnes âgées et de qualité de services. Là encore, un éventuel scandale lié à un incident survenu dans une résidence risquerait d’entacher durablement la réputation de l’acteur et de rendre plus difficile la revente. Préférez donc vous tourner vers des opérateurs renommés et faisant acte de transparence.

Investir en Ehpad : avec quels dispositifs fiscaux ?

Les loyers versés par l’exploitant peuvent être déclarés au régime du réel simplifié des loueurs meublés non-professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), ou des micro-BIC. Dans le premier cas, il est possible d’obtenir un déficit foncier⁽⁴⁾. Dans le second, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50%.

(1) Source : https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/IMG/pdf/17-21.pdf

(2) Source : https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/IMG/pdf/12-22.pdf

(3) Dans le cadre de cet achat, la rentabilité qui dépend des loyers est donc définie par le contrat de bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire. La rentabilité d’un achat immobilier est calculée en divisant le loyer perçu par le propriétaire-bailleur pendant toute la durée initiale du bail commercial par le prix d’acquisition du logement, puis en multipliant le résultat par 100, sous réserve de la révision du loyer dans les conditions du bail commercial (les autres frais de l’investissement ne sont pas pris en compte).

(4) Conformément au dispositif LMNP classique, le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges (intérêts d’emprunt et assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire et frais de dossier, frais de garantie, par exemple). Le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens mobiliers pendant 7 à 10 ans et immobiliers pendant 20 à 40 ans à condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan. Si les charges déduites sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat de la balance est nul ou déficitaire, ce qui entraînera pour le loueur en meublé non professionnel des loyers non-fiscalisés. Le statut de loueur non professionnel peut être conservé tant que les recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an, ou que leurs montants ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal de l’investisseur et lorsqu’aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. L’éligibilité au dispositif LMNP Classique n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier-investissement.com/investisseurs-lmnp/