SCPI Pinel : définition et fonctionnement

Le saviez-vous ? Il est possible de défiscaliser grâce aux SCPI, en particulier les SCPI Pinel. En quoi consistent ces sociétés civiles de placement immobilier d’un genre un peu particulier ?

Quel est le principe de la pierre-papier ?

Lorsque vous investissez en pierre-papier, vous ne faites pas l’acquisition d’un bien immobilier en direct mais achetez une part d’un véhicule investi dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce patrimoine est géré par une société de gestion.

La pierre-papier se subdivise en plusieurs types de produits financiers :

• La SCPI (société civile de placement immobilier) ;
   
• La SCI (société civile immobilière) ;
   
• L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier).

Ce type de produit financier peut être souscrit en direct mais aussi au travers d’un contrat d’assurance-vie, par exemple. On parle alors d’unités de compte à sous-jacent immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI dans le cadre du Pinel ?

Afin de permettre aux investisseurs en pierre-papier de bénéficier des avantages de la loi Pinel, les sociétés de gestion ont créé ce qu’on appelle des SCPI Pinel.

Pour être éligible à la loi Pinel, cette catégorie de SCPI doit être investie à hauteur de 95 % minimum dans des logements répondant aux critères de la loi Pinel (logement neuf ou réhabilité, localisation dans une zone tendue, plafonds de loyer et de ressources…).

Quel est le fonctionnement d’une SCPI Pinel ?

Lorsque l’acquéreur investit au travers de SCPI Pinel, il place indirectement son argent dans des immeubles neufs ou rénovés, éligibles à la loi Pinel. Il peut investir comptant ou à crédit, comme pour n’importe quel achat immobilier.

Au cours des 3 premières années d’investissement, la souscription est ouverte pour une durée moyenne de 30 à 36 mois. La SCPI collecte les fonds, puis procède aux acquisitions et à la mise en location des biens. L’investisseur perçoit les loyers pendant la durée de l’engagement de location. Ensuite, au cours des 2 à 3 années qui suivent la durée d’engagement de mise en location, la société de gestion se charge de mettre en vente le parc immobilier détenu par la SCPI Pinel. Cela lui permet alors de fixer la valeur liquidative des parts. L’investisseur peut alors récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenues.

Quelle est la fiscalité applicable à une SCPI Pinel ?

En souscrivant des parts de SCPI Pinel, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de la souscription. Pour rappel, les taux de réduction Pinel sont progressivement réduits depuis le 1^er janvier 2023. En 2023, ils sont ramenés respectivement à 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. En 2024, la réduction d’impôt Pinel s’élèvera à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. De la même manière que pour un investissement Pinel en direct, la base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par an. Ce plafond comprend à la fois les parts de SCPI souscrites et les logements acquis directement.

L’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt Pinel dès la date de souscription et pour 100 % de son montant. Il n’y a donc pas besoin d’attendre la livraison des immeubles. Il s’agit là d’une différence fondamentale – et d’un réel avantage – par rapport à un investissement Pinel en direct.

En matière d’immobilier comme en matière patrimoniale de façon générale, la clé de la réussite est la diversification ! Investissement immobilier en direct, résidence services, SCPI : plus votre patrimoine immobilier grossit, plus il devient important de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.